بررسی شرط سلب حق پیش‌فروش قرارداد مشارکت در ساخت

نکته ۱: مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، درج این شرط در قراردادهای مشارکت در ساخت از نظر حقوقی صحیح است چون‌ که منظور طرفین قرارداد، سلب دائمی حق پیش‌فروش نیست بلکه طرفین یک ممنوعیت موقت تا زمان معینی ضمن قرارداد مشارکت تعیین می‌کنند. درحالی‌که اگر مدت مشخصی برای این شرط تعیین نشده باشد و سلب کلی و دائمی حق پیش‌فروش از طرفین منظور آن‌ها بوده باشد، این شرط برخلاف ذات عقد مشارکت است و باطل تلقی می‌شود.

نکته ۲: ممکن است درصدی مشاع از ملک موضوع قرارداد مشارکت به‌ صورت رسمی یا عادی به سازنده منتقل شود که این امر منوط به توافق طرفین است. مطابق مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت، مزایا و حمایت‌های قانونی برای مالک سند رسمی پیش‌بینی ‌شده که اسناد عادی فاقد آن هستند اما در مورد قرارداد مشارکت، تعیین سهم طرفین به‌صورت درصد و تعیین واحدها در قالب تقسیم‌نامه به‌صورت عادی، نباید این شبه بی‌اعتباری قرارداد مشارکت را تداعی کند، در این مواقع حق سازنده محفوظ بوده اما مراحل رسیدگی حقوقی آن متفاوت است.

نکته ۳: درصورتی‌که در قرارداد مشارکت برای امکان انتقال سهم یا آپارتمان‌های موضوع تقسیم‌نامه، درصدی از پیشرفت فیزیکی ساختمان معین‌ شده باشد، طرفین نمی‌توانند تا قبل از رسیدن به درصد مورد نظر، سهم خود را پیش‌فروش کنند. با اینکه این عمل ازنظر حقوقی انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود، اما مطابق قرارداد مشارکت در ساخت، منع قراردادی دارد و طرف مقابل می‌تواند قرارداد مشارکت را فسخ کند یا دعوای ابطال قرارداد پیش‌فروش مطرح کند مشروط به اینکه از کارشناس رسمی دادگستری از طریق تأمین دلیل، عدم پیشرفت موردنظر مطابق درصد مشخص‌ شده در قرارداد را تعیین و تائید کند.