الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار باید قبل از اقامه دعوی از اینکه ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد اطمینان حاصل کند؛ چون دادگاه‌ها به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت باشد، رأی نمی‌دهد. در این حالت باید فک رهن ملک مورد معامله را از دادگاه درخواست کند.

در پایان هر وقت که مالک سند برخلاف تعهد انتقال به نام خریدار را امضا نکند، دادگاه در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار امضا می‌کند.

نکته مهم اینکه مأمور اجرا فقط به مندرجات حکم عمل می‌کند و درباره‌ موضوعات خارج از آن مسئولیتی ندارد.

پس تسلیم مبیع (ملک فروخته‌شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب شده و از آثار حکم الزام به تنظیم نیست.

معمولاً قراردادهای خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول، از طریق تنظیم قراردادهای عادی مانند؛ قولنامه و مبایعه‌نامه انجام می‌شود. در این قراردادها، طرفین قرارداد، مشخصات آن‌ها، موضوع مورد معامله، ثمن معامله، تعهدات طرفین، تاریخ انجام تعهدات و مراحل قرارداد و … به‌صورت کاملاً واضح معین می‌شود. گاهی ممکن است برای عدم انجام تعهدات هر یک از طرفین در تاریخ مقرر، خساراتی نیز پیش بینی شود که به آن وجه التزام میگویند.
وجه التزام در معنای دقیق‌تر، مبلغ مشخص و مقطوعی است که دو طرف در زمان تنظیم قرارداد به‌ عنوان جریمه تأخیر در انجام تعهد و یا عدم انجام تمام یا قسمتی از تعهدات پیش بینی می‌کنند. در واقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می‌رساند.

به‌طور مثال در قولنامه خرید و فروش ملک، طرفین توافق می‌کنند که اگر در تاریخ مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی برای ثبت رسمی سند انتقال مالکیت حاضر نشوند، علاوه بر الزام به انجام تعهد، مبلغی را بابت عدم حضور به‌طرف دیگر بپردازد.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
«عقود نه‌فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح‌شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که هم به‌موجب عرف و عادت یا به‌موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.»

مطابق ماده فوق و مواد ۳۵۶ و ۳۸۳ قانون مدنی، اثر عقد محدود به‌عین مورد عقد نمی‌باشد و به لوازم و توابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت؛ بنابراین چون بر اساس عرف و عادت و مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار، وسیله معرفی خریدار به‌عنوان مالک ملک و انتفاع از آثار مالکیت است، هنگام فروش ملکی با قرارداد عادی، حتی اگر در قرارداد ذکر نشود که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است، بایع (فروشنده) قانوناً موظف به تنظیم و امضای سند رسمی حاکی از انتقال مبیع به خریدار می‌باشد.

درهرحال طرفین تابع مفاد قرارداد منعقد شده میان خود می‌باشند، ممکن است در قراردادی چنین تصریح شود که؛ در صورتی‌ که فروشنده برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند یا کلاً منصرف شود، باید مبلغ معینی را به‌طرف مقابل بپردازد؛ در این قرارداد به فروشنده اختیار داده‌ شده است که بین تنظیم سند رسمی به نام خریدار و پرداخت وجه التزام، یکی را به‌ دلخواه خود انتخاب کند، در این صورت خریدار صرفاً می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی یا تقاضای وجه التزام را از فروشنده درخواست کند.

همچنین ممکن است در قراردادی هر دو تعهد ذکرشده باشد؛ به این صورت که اگر فروشنده در اجرای تعهد خود تأخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و تنظیم سند رسمی، باید مبلغ معینی را نیز به‌ عنوان وجه التزام به خریدار پرداخت کند.

درهرصورت دادرس در حین بررسی درخواست خواهان، موظف است که علاوه بر یافتن تعهدات خوانده (فروشنده) بر تنظیم سند رسمی، به عرف و عادت آن منطقه نیز رجوع کند.