معمولاً قراردادهای خریدوفروش اموال منقول و غیرمنقول، از طریق تنظیم قراردادهای عادی مانند؛ قولنامه و مبایعه‌نامه انجام می‌شود. در این قراردادها، طرفین قرارداد، مشخصات آن‌ها، موضوع مورد معامله، ثمن معامله، تعهدات طرفین، تاریخ انجام تعهدات و مراحل قرارداد و … به‌صورت کاملاً واضح معین می‌شود. گاهی ممکن است برای عدم انجام تعهدات هر یک از طرفین در تاریخ مقرر، خساراتی نیز پیش بینی شود که به آن وجه التزام میگویند.
وجه التزام در معنای دقیق‌تر، مبلغ مشخص و مقطوعی است که دو طرف در زمان تنظیم قرارداد به‌عنوان جریمه تأخیر در انجام تعهد و یا عدم انجام تمام یا قسمتی از تعهدات پیش بینی می‌کنند. درواقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می‌رساند.
به‌طور مثال در قولنامه خریدوفروش ملک، طرفین توافق می‌کنند که اگر در تاریخ مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی برای ثبت رسمی سند انتقال مالکیت حاضر نشوند، علاوه بر الزام به انجام تعهد، مبلغی را بابت عدم حضور به‌طرف دیگر بپردازد.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

«عقود نه‌فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح‌شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که هم به‌موجب عرف و عادت یا به‌موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.»

مطابق ماده فوق و مواد ۳۵۶ و ۳۸۳ قانون مدنی، اثر عقد محدود به‌عین مورد عقد نمی‌باشد و به لوازم و توابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت؛ بنابراین چون بر اساس عرف و عادت و مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار، وسیله معرفی خریدار به‌عنوان مالک ملک و انتفاع از آثار مالکیت است، هنگام فروش ملکی با قرارداد عادی، حتی اگر در قرارداد ذکر نشود که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است، بایع (فروشنده) قانوناً موظف به تنظیم و امضای سند رسمی حاکی از انتقال مبیع به خریدار می‌باشد.
درهرحال طرفین تابع مفاد قرارداد منعقدشده میان خود می‌باشند، ممکن است در قراردادی چنین تصریح شود که؛ درصورتی‌که فروشنده برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند یا کلاً منصرف شود، باید مبلغ معینی را به‌طرف مقابل بپردازد؛ در این قرارداد به فروشنده اختیار داده‌شده است که بین تنظیم سند رسمی به نام خریدار و پرداخت وجه التزام، یکی را به‌دلخواه خود انتخاب کند، در این صورت خریدار صرفاً می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی یا تقاضای وجه التزام را از فروشنده درخواست کند.

همچنین ممکن است در قراردادی هر دو تعهد ذکرشده باشد؛ به این صورت که اگر فروشنده در اجرای تعهد خود تأخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و تنظیم سند رسمی، باید مبلغ معینی را نیز به‌عنوان وجه التزام به خریدار پرداخت کند.

درهرصورت دادرس در حین بررسی درخواست خواهان، موظف است که علاوه بر یافتن تعهدات خوانده (فروشنده) بر تنظیم سند رسمی، به عرف و عادت آن منطقه نیز رجوع کند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

همان‌طور که گفته شد، نخستین و مهم‌ترین اثر حقوقی معاملات با قرارداد عادی، تنظیم سند رسمی است، اعم از اینکه سند فروش (مبایعه‌نامه) یا تعهد فروش (قولنامه) باشد.
در حالت عادی، طرفین در تاریخ معین در دفترخانه حاضرشده و با رعایت تشریفات موردنیاز، اقدام به ثبت مالکیت به نام خریدار می‌کنند. بااین‌حال ممکن است فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار خودداری کند، این نقض تعهد فروشنده در حالی است که غالباً درصد بالایی از ثمن معامله را دریافت کرده و ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد؛ مثلاً بالا رفتن ارزش ملک، یا ناتوانی در پرداخت بدهی بانک. (جهت فک رهن ملکی که در رهن بانک قرار دارد) یا عدم اخذ پایان کار ساختمان.
در صورت عدم انجام تعهد به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، حسب مورد خریدار دو اقدام انجام می‌دهد:

۱- درصورتی‌که در قرارداد عادی، دفترخانه و تاریخ حضور جهت انتقال رسمی مشخص شده باشد، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در تاریخ معین و تهیه مابقی ثمن معامله، از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور فروشنده نماید. در این گواهی ذکر می‌شود که «خریدار در تاریخ مقرر شده در قرارداد عادی، در دفترخانه حاضرشده و فروشنده به‌عنوان مالک رسمی مورد معامله، بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.»

۲- درصورتی‌که در قرارداد عادی، دفترخانه و تاریخ حضور جهت انتقال رسمی مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه و ضمن اظهارنامه رسمی، محل و تاریخ حضور جهت انتقال رسمی ملک را به اطلاع فروشنده برساند. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه می‌کند.
به دلیل اهمیت خاص این نوع دعاوی در محاکم، خواهان باید با تدبیر و ظرافت خاص به اقامه دعوی مبادرت ورزد، زیرا ممکن است صحیح و کامل تنظیم نشدن، به کارگیری کلمات در جای غیر مناسب و عدم توجه به نکات ظریف و ریزه‌کاری‌ها در سرنوشت دعوی اثرگذار باشد.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل:

۱- کاهش مدت‌زمان پروسه‌ی تنظیم سند رسمی به نام خریدار.

۲- عدم نیاز به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی.

۳- در صورت بودن ملک در رهن، وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد

۴- در صورت بروز خسارت در قرارداد، وکیل می‌تواند آن را از فروشنده مطالبه کند.

۵- اگر فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد، وکیل با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام خواهد کرد.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند:

•  احراز هویت و شناسایی طرفین دعوا (فروشنده و خریدار) و در صورت فوت آن‌ها، هویت ورثه باملاحظه انحصار وراثت.

• احراز انجام معامله و قرارداد عادی (مبایعه‌نامه و قولنامه) از بررسی اسناد، اظهارات طرفین و شهادت شهود.

• احراز در مورد ملک مورد معامله، مثلاً در صورت در رهن بانک بودن ملک، بدهی آن را احراز کرده و با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده می‌شود.

• احراز مالکیت خوانده (فروشنده) از طریق استعلام ثبتی.

• احراز مالکیت خواند بر تبعات ملک مورد معامله؛ مانند پارکینگ، تلفن و …

• احراز تأدیه قسمتی از ثمن معامله (به‌عنوان پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید آن در حکم.

• احراز توجه به هزینه‌های انتقال سند؛ از قبیل هزینه‌های معمول جهت انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) و هزینه تحریر سند و احراز عهده‌دار بودن آن‌ها از سوی طرفین.

• هرگونه تحقیقات و اقدامات لازم دیگر برای کشف حقیقت؛ مثلاً معاینه محل برای احراز تصرفات.

الزام به تنظیم سند رسمی مال مرهونه:

ممکن است فروشنده قبل از فروش ملک، آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار دهد و با تنظیم قرارداد عادی آن را به خریدار منتقل کرده و متعهد شود که در مهلت زمانی مندرج در قرارداد، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نماید.

در این موارد، چون فک رهن خود نوعی دعوا است و الزام به فک رهن موجب انحلال عقد رهن شده و یک رابطه حقوقی است، لذا بهتر است که خواهان ضمن تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند، فک رهن را نیز به‌عنوان دعوای دوم تقاضا کند، هرچند که فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی بوده و ازآنجاکه اذن به شیء اذن در لوازم و مقدمات آن نیز هست، فروشنده مکلف است ابتدا با رفع مانع ملک را از رهن خارج کرده، سپس سند مالکیت به نام خریدار تنظیم کند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع:

در املاک مشاع (دارای مالکیت مشارکتی) قبل از تفکیک ملک، هیچ‌یک از شرکا نمی‌توانند برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند، در این موارد باید ابتدا سهمشان را تفکیک کرده، سپس اقدام به تنظیم سند رسمی مفروز نمایند یا اینکه تمام شرکا خواسته خود مبنی بر تفکیک و تنظیم سند را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.
درصورتی‌که یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاعی در محدوده سهم فروخته‌شده کند، در این مورد خواهان (خریدار ملک) باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به ‌طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تنظیم و تقدیم دادگاه کند.

نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

•  ملک مورد معامله باید دارای پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی باشد.

• ملک مورد معامله نباید در رهن یا بازداشت باشد.

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه حقوقی عمومی مطرح می‌شود.

• دعوای تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه تعیین خواهد شد.

• درصورتی‌که میزان خسارت تأخیر تأدیه در مبایعه‌نامه مشخص نشده باشد، کارشناس دادگستری مبلغی را به‌عنوان خسارت تأخیر تأدیه در نظر خواهد گرفت.

• درصورتی‌که خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به‌طرفیت وراث فروشنده تنظیم شود.

• درصورتی‌که ملک مورد معامله، متعلق به غیر (غیر از فروشنده) بوده باشد، معامله باطل بوده و نمی‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد.

• درصورتی‌که ملکی توسط خود خواهان در راستای حفظ حقوق وی بازداشت شده باشد، این موضوع مانع از صدور حکم مبنی بر الزام به فک رهن و انتقال رسمی ملک نیست.

اجرای حکم به الزام تنظیم سند رسمی:

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی:
«هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»
مطابق ماده فوق، پس از صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار از واحد اجرای حکم درخواست اجرای حکم می‌کند، حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ‌شده و مهلت ۱۰ روز به وی داده می‌شود که با حضور در دفترخانه اسناد رسمی، ملک را منتقل کرده و حکم را اجرا کند. در صورت عدم استنکاف فروشنده از حکم ابلاغ‌شده و عدم اجرای آن ظرف ۱۰ روز، خریدار مجدداً به واحد اجرا مراجعه کرده، سپس دایره اجرا به دفترخانه معین‌شده برای تنظیم سند اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کرده تا نسبت به امضای سند به‌جای فروشنده اصلی اقدام کند.

نکته دیگر اینکه مأمور اجرا صرفاً موظف است که به مندرجات حکم عمل کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ نوع مسئولیتی ندارد؛ بنابراین امکان تسلیم مبیع توسط وی به خریدار وجود ندارد و تسلیم مبیع دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌باشد.