انواع دعاوی ملکی

ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»

تنظیم قرارداد اجاره ممکن است به‌صورت رسمی یا عادی بین طرفین منعقد شود. در مواردی که قرارداد به‌صورت عادی و بین طرفین در دفاتر مشاورین املاک منعقد می‌شود، باید دو نفر شاهد نیز سند اجاره را امضاء کنند.

رسیدگی به‌ تمامی دعاوی راجع به تخلیه عین مستاجره غیر از؛ دعوای مربوط به‌ حق کسب و پیشه و سرقفلی، در صلاحیت شورای حل اختلاف است و درصورتی‌ که قرارداد اجاره، راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، در صلاحیت دادگاه محل خواهد بود. همچنین اگر درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت، سازمان‌ها، نهادها و دوایر دولتی باشد، مرجع رسیدگی دادگاه محل خواهد بود و شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت است.

دو نوع دعوای تخلیه وجود دارد؛

الف) درصورتی‌ که مدت اجاره تمام‌ شده باشد ولی مستأجر از تحویل و تخلیه‌ ملک استنکاف نماید، موجر می‌تواند مبلغ رهن را در صورت وجود، به‌ حساب دادگستری واریز کرده و در کمتر یک هفته از شورا دستور تخلیه فوری ملک را بگیرد که حکمی قطعی و غیر قابل‌ اعتراض می‌باشد.

پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر ۳ روز وقت دارد که ملک مورد اجاره را تخلیه نماید، در غیر این صورت می‌توان از طریق قوه‌ قاهره و به‌ اجبار او را وادار به تخلیه کرد.

ب) درصورتی‌ که مدت اجاره تمام نشده باشد و موجر به دلایل دیگری مثل؛ نیاز مالی، تعدی و تفریط مستأجر و … قصد استرداد ملک را داشته باشد، پس از تعیین وقت و رسیدگی به درخواست موجر، در صورت ذی‌حق بودن وی و مطابقت خواسته با قوانین و مقررات و همچنین قرارداد اجاره، حکم تخلیه صادر می‌شود که قابل تجدیدنظر و اعتراض می‌باشد.

پس از ابلاغ اجراییه حکم تخلیه، مستأجر ۱۰ روز برای تخلیه‌ ملک مهلت دارد و در صورت استنکاف مستأجر برای تخلیه، می‌توان به قوه‌ قاهره روی آورد.

درصورتی‌ که در مهلت زمان تخلیه‌ ملک توسط مستأجر، وی به دلایل حوادث غیرمترقبه و فورس ماژور، قادر به تحویل عین مستاجره نباشد، می‌تواند مهلت بیشتری برای تخلیه درخواست کند و درصورتی‌ که موافقت، قاضی می‌تواند برای یک‌ بار و به مدت یک ماه به وی مهلت بیشتری بدهد. در این صورت مستأجر باید اجرت‌المثل ایامی که ملک را در ید خود داشته با مالک بپردازد. اجرت‌المثل با توافق طرفین تعیین می‌شود و درصورتی‌ که عدم توافق طرفین، توسط کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.

درصورتی‌که موجر مدعی شود که مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده یا بدهی شارژ دارد یا به عین مستاجره خسارتی وارد آورده و … درصورتی‌ که خسارت کمتر از ۲۰ میلیون باشد به شورای حل اختلاف و اگر خسارت بیش از مبلغ مزبور باشد به دادگاه مراجعه نماید و نمی‌تواند خودش از ودیعه یا رهن مستأجر مبلغ خسارت را برداشت کند.