وکیل ملک در تهران

۷ نکته کلیدی در مورد تعارض اسناد رسمی با اسناد عادی

اسناد رسمی اسنادی می‌باشند که مطابق قانون و توسط مجری قانون و در حیطه اختیارات او تدوین می‌شود و هرگونه سندی که دارای این شرایط نباشد، یک سند عادی تلقی می‌شود، مانند؛ مبایعه‌نامه، قولنامه، وصیت‌نامه‌های غیررسمی.
امروزه اکثر معاملاتی که در خصوص اموال غیرمنقول (املاک) تنظیم می‌شود به‌صورت عادی است و هرساله پرونده‌های زیادی در خصوص اثبات مالکیت املاک بدون سند رسمی و به استناد سند عادی (مبایعه‌نامه و قولنامه) در دادگاه‌ها مطرح می‌شود، بااین‌وجود در میان قضات رویه یکسان و واحدی راجع به این موضوع وجود ندارد.
اسناد عادی در حوزه اموال غیرمنقول به‌عنوان یکی از معضلات حقوقی کشور از گذشته تاکنون دغدغه­ دادگاه‌های کشور بوده به‌طوری‌که رئیس سازمان ثبت، علت ۵۰% از پرونده‌های حقوقی را معاملات عادی می‌داند. علی­رغم قدمت ثبت رسمی اسناد در ایران، هنوز مالکیت بسیاری از اراضی و املاک تنها مستند به اسناد عادی است که این موضوع معضلات فراوانی را ایجاد کرده است.

قوانین مربوطه

در مورد مالکیت املاک، مطابق بخش اول ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک:
«همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل‌شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت»
این ماده‌قانونی در خصوص بطلان، صحت یا عدم نفوذ این معامله تصریحی ندارد، بلکه صرفاً این موضوع را بیان می‌دارد که قراردادی که دارای سند عادی است را نمی‌توان در مقابل دولت مورد استناد قرار داد. بااین‌وجود در رابطه بین طرفین حکمی ندارد و نمی‌توان ادعا نمود که نظر قانون بر بطلان آن است.
عبارت «دولت» در این ماده علاوه بر تمامی اشخاص حقوقی که به نحوی در مقام مسؤولیت‌های عمومی هستند، تمامی اشخاص ثالثی را که خارج از طرفین قرارداد دارای سند عادی هستند نیز در برمی‌گیرد؛ به‌عبارت‌دیگر، اسناد عادی صرفاً میان طرفین قرارداد دارای اعتبار است و قابل استناد در برابر دیگر اشخاص (اعم از حقیقی یا حقوقی) نمی‌باشد و در مقابل اسناد رسمی دارای اعتبار کامل بوده و قابل استناد در مقابل هر شخصی، ازجمله دارنده سند عادی می
 باشد. این مفهوم از ماده ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاک نیز به دست می آید، ماده فوق اظهار می‌دارد:
«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.»
همچنین، ماده ۴۸ همان قانون اعلام می‌کند که:
«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
بر اساس مواد فوق، فقط مالکیت کسی که سند رسمی به نام او ثبت شده است به رسمیت شناخته می‌شود. بااین‌حال، شورای نگهبان طی نظریه ای اعلام کرد که:
«مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن‌که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن‌ها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است»

نظرات ارائه‌شده

در خصوص توان اثباتی اسناد عادی در کنار اسناد رسمی نظرات زیر ارائه‌شده است:
۱- بعضی از قضات بر این عقیده اند که با توجه به قواعد عمومی مربوط به ادله اثبات دعوا که اسناد عادی (مانند مبایعه نامه عادی یا دیگر اسناد عادی که در مفید انتقال مالکیت مال غیرمنقول می باشد) را در کنار اسناد رسمی جزء ادله اثبات دعوا دانسته است و همچنین قواعد عمومی قراردادها و مالکیت که در قانون مدنی منعکس‌شده، می‌توان اسناد رسمی را در تعارض با مفاد اسناد عادی که تاریخ مقدم دارد (پیش از اسناد رسمی تنظیم‌شده) ابطال کرد. به نظر این قضات، قانون گذار در خصوص مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد، در پی تعیین مقررات ماهوی مربوط به عقود و قراردادها نبوده و صرفاً مقررات شکلی این عقود را تعیین کرده است و هیچ یک از این مواد حکمی در مورد صحت یا بطلان عقودی که با اسناد عادی تنظیم‌شده است ارائه نمی‌دهد.
۲- بعضی دیگر از قضات باوجود حکم ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد که اعلام می‌کند؛ «اسنادی که مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ و دیگر مواد این قانون باید به ثبت برسند ولی به ثبت نرسیده اند، در هیچ‌کدام از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» معتقدند که گرچه عقودی که با تنظیم سند عادی منعقدشده‌اند، صحیح و معتبر تلقی می‌شوند، بااین‌حال درصورتی که برای ملک موضوع عقد سند رسمی معارضی وجود داشته باشد، نمی‌توان سند رسمی را به استناد سند عادی مقدم باطل کرد و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی دیگری به نفع منتقل‌شونده سند عادی صادر کرد؛ اما منتقل‌شونده عقد مقدم (سند عادی) می‌تواند دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ قرارداد اقامه کرده و حکم دادگاه را به مالکیت خود (به استناد سند عادی) دریافت کند و با استفاده از حکم دادگاه (که در حکم سند رسمی است) ابطال سند رسمی مؤخر را مطالبه کند تا درنتیجه آن، طرف عقد را به تنظیم سند رسمی دیگری (به استناد سند عادی تائید شده توسط دادگاه) ملزم کند. این قضات عقیده دارند که در مواردی که خواهان درخواست ابطال سند رسمی مؤخر با استناد به سند عادی مقدم دارد، نباید حکم به بی حقی وی داد، بلکه باید قرار عدم استماع دعوا صادر کرد تا خواهان امکان طرح دعوای اثبات مالکیت را داشته باشد.
۳- نظر عده دیگری از قضات این است که؛ باوجوداینکه مقررات قانون ثبت، عقد بیع اموال غیرمنقول را از رضاعی بودن خارج نکرده، (تشریفاتی الزامی ارائه نکرده) ولی با توجه به ماده ۴۸ قانون ثبت، در صورت وجود سند رسمی برای شخصی، نمی‌توان با استناد به سند عادی مقدم، ابطال سند رسمی مالکیت را مطالبه کرد، زیرا هر نوع استناد به چنین اسنادی ممکن نمی‌باشد. بااین‌حال، زیان‌دیده می‌تواند از شخصی که ملک موضوع عقد مقدم (سند عادی) را با سند رسمی به شخص ثالثی منتقل کرده، جبران خسارات خود را مطالبه کند. به عقیده این دسته از قضات، در این مواقع چنین مالی بااینکه واقعاً تلف نشده است، در حکم مال تلف‌شده محسوب می‌شود. همچنین، منطق قانون ثبت حفظ نظم عمومی است و عدم رعایت مفاد آن و پذیرش اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی برخلاف نظم عمومی تلقی می‌شود.
تمامی این اختلاف‌نظرها در رویه قضایی منعکس‌شده است؛ از یک‌سو، دادگاه‌ها مکلف به بررسی موضوع و ارائه راهکار حقوقی می‌باشند و از سوی دیگر، با ابهام قانون، نظر دادگاه جایگزین آن می‌شود؛ در چنین مواردی تعارض در رویه مشهود می‌شود.
دادگاهی به بطلان قرارداد نظر دارد، دادگاهی دیگر به صحت آن رأی می‌دهد، دادگاه سوم، برحسب مورد و در هر پرونده راه‌حلی را برمی گزیند.

نتیجهگیری

در برخی قوانین، وضعیت لحاظ شده برای برخی معاملات با آثار قرارداد باطل یا صحیح منطبق نمی‌باشد؛ زیرا قرارداد باطل هیچ آثاری در روابط افراد به وجود نمی آورد و قرارداد صحیح نیز قراردادی است که در تمام موارد می‌توان به آن استناد نمود، درحالی‌که قانون گذار در این موارد، آثار معامله را تفکیک نموده و برخی را غیرقابل استناد می‌داند. شخص ثالث در برابر قرارداد مصون است، اما در روابط طرفین عقد، هر دو به آن پایبند هستند. از میان مجموع مقررات حاکم بر معامله با اسناد عادی نیز می‌توان این وضعیت را به دست آورد و کشف نمود.
با تحلیل مذکور طرفین می‌توانند تمام آثار عقد را در روابط مستقیم استفاده نمایند، اما در برابر شخص ثالث، این امر تنها در صورتی است که علم و اطلاع او را ثابت کنند یا ثالث، خود به قرارداد استناد کند؛ البته شخص ثالث نمی‌تواند میان آثار عقد تفکیک کرده و آنچه را به سود اوست، پذیرفته و آنچه را به زیان اوست، رد نماید. وی می‌تواند قرارداد را مورد استناد قرار دهد یا آن‌که به‌طور کامل آن را غیرقابل استناد بداند.
آثار مهمی به این تحلیل مترتب می‌شود که به شرح زیر است:
۱- خریدار مال غیرمنقول می‌تواند الزام طرف را به تنظیم سند رسمی درخواست نماید.
۲- طرح دعوای خلع ید یا الزام به تحویل مبیع، از سوی خریداری که داری سند عادی است و فروشنده را طرف دعوا قرار می‌دهد، امکان‌پذیر است.
۳- طرح این دعاوی درصورتیکه سند رسمی به نام دیگری است، نمی‌تواند به حقوق ثالث خللی وارد آورد.
۴- معامله‌ای که دارای سند رسمی است، اعم از اینکه قبل یا بعد از قرارداد با سند عادی باشد، قابل‌ابطال نیست، مگر آنکه، معامله به جهات دیگری مانند حجر معامل، قابل‌ابطال باشد.
۵- در زمان اجرای حکم، محکوم له می‌تواند به قرارداد عادی استناد و درخواست توقیف ملکی را بنماید که هرچند دارای سند رسمی است، اما به‌صورت تعاقب ایادی به محکوم‌علیه منتقل‌شده است. این قرارداد میان تمام ایادی قبلی معتبر است و تنها به زیان ثالث قابل استناد نیست، اما در این فرض که خود ثالث به قرارداد استناد نماید، امکان توقیف وجود دارد. بدیهی است اگر معترضی ورود نموده و با سند رسمی این ایادی را قطع کند، به محکوم له مقدم است.
۶- در این تحلیل تفاوتی در این نیست که حکم بر اثبات قرارداد دارای سند عادی از دادگاه مدنی صادر شود و یا چنین حکمی در میان نباشد. دعاویای چون اثبات قرارداد، اثبات تاریخ معامله و اثبات مالکیت، تنها اعلام وضع موجود هستند و قرارداد واقع‌شده را اعلان می‌کنند؛ به‌نحوی‌که نمی‌توان بر اساس حکم دادگاه ادعا نمود که سند رسمی به‌دست‌آمده است. اثر این حکم تنها در روابط طرفین است و نه شخص ثالث؛ بنابراین، در مقابل ثالث قابل استناد نیست.
رابطه طرفین تنها به‌جای سند عادی در حکم دادگاه منعکس می‌شود، اما ارزش حکم دادگاه فراتر از ارزش قرارداد آن‌ها نخواهد بود. این موضوعی است که رویه قضایی در بسیاری از موارد، آن را موردتوجه قرار نمی‌دهد. بدیهی است که دو طرف قرارداد می‌توانند در دادگاه حاضرشده و به تحقق آن اقرار نمایند یا با شهادت شهود این قرارداد ثابت شود، اما درهرحال حکم دادگاه همان رابطه ای را اعلام می‌کند که در سابق تحقق‌یافته است و همان‌گونه که گفته شد قرارداد در روابط طرفین معتبر است، اما در مقابل ثالث قابل استناد نیست؛ در این مورد نیز اثر حکم دادگاه، وضعیت شخص ثالث را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد.
۷- شخصی که با سند عادی یا رسمی، قراردادهای معارض منعقد و حقوق دیگران را تضییع می‌کند، با ضمانت اجرایی جزایی مواجه می‌شود. دادگاه جزایی در خلال رسیدگی به این دعاوی به استناد مذکور استناد می‌کند، اما باید توجه داشت که حکم جزایی هر چه باشد، در وضعیت دارنده سند رسمی مقدم یا مؤخر تأثیری ندارد. تعیین و اعمال مجازات در این فرض به بحث مدنی آن ارتباطی نداشته و نباید تصور شود که اگر دادگاه به دلیل جرم معامله معارض یا انتقال مال غیر، حکمی صادر نمود، به معنی بطلان قراردادهای بعدی است. این موضوع مستلزم تبیین بیشتر اثر حکم جزایی در دعوای مدنی است.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

2 × 5 =

فهرست
تماس جهت رزرو وقت ملاقات