وکیل ملک در تهران

فروش ملک بدون تنظیم سند رسمی

پس از وضع مقررات ثبتی ناظر به معاملات اموال غیرمنقول، این مسئله در ردیف مسائل پربحث مطرح شده است که؛
آیا معاملات اموال غیرمنقول ثبت‌شده بدون تنظیم سند رسمی باطل است یا خیر؟
و آیا تنظیم‌کنندگان مقررات ثبتی، با وضع مقررات مزبور خواسته‌اند فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را مثلاً فاقد هرگونه اثر و کان لم یکن اعلام کنند؟
با نگاهی به مقررات ثبت و بررسی نتایج اجرای آن، آشکار می‌شود که اهداف وضع این مقررات به شرح زیر بوده است:
  •  ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملات اشخاص در حد امکان؛
  • رفع ابهام و دفع منشأ کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات؛
  • فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات؛
  •  و همچنین امکان تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی‌های ضروری برای اداره کشور.
ماده ۷۰ قانون ثبت‌اسناد و املاک:
«سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند اثبات شود.
انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. …
تبصره: هرگاه کسی که به‌موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته-طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام‌نشده و یا حواله و یا برات یا چک یا سفته طلب پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل‌رسیدگی خواهد بود.»
به عنایت به ماده فوق، با ثبت‌اسناد و املاک، دیگر بحث و گفت وگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند معنی نداشته و سند رسمی به‌عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات، دلالت بر وقوع یک معامله و یا تعلق مال معین به شخص خاصی دارد.
ثبت‌اسناد و املاک همچنین راه را برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره‌برداری بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی، هموار می سازد.
علاوه بر موارد فوق، یکی از مهم‌ترین اهداف الزامی کردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، جلوگیری از سوءاستفاده مالکین از راه انجام معاملات معارض نسبت به مال غیرمنقول و دریافت مکرر وجه به‌عنوان ثمن یا قسمتی از آن، از طرف‌های متعدد معاملات است؛
به این صورت که مثلاً مالک یک ملکی، به‌صورت اسناد عادی، ملک خود را به چند نفر فروخته و تحت عنوان مبایعه‌نامه، تمامی ثمن و یا تحت عنوان قولنامه، قسمتی از ثمن معامله را دریافت کرده است و ملک خود را دفاتر اسناد رسمی به نام هیچ یک از خریداران تنظیم نمی‌کند؛ اما درصورتی‌که مطابق قانون ثبت‌اسناد و املاک، فروشنده ملک خود را در دفاتر اسناد رسمی و به‌صورت سند رسمی به خریدار منتقل کند، دیگر امکان انتقال آن ملک به شخص دیگری را نخواهد داشت چون ملک از مالکیت او خارج‌شده و به خریدار تعلق می گیرد و قانون مالکیت خریدار را به رسمیت خواهد شناخت.

وضعیت حقوقی فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

ماده ۱۰ قانون مدنی:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
ماده ۱۹۱ قانون مدنی:
«عقد محقق می‌شود به‌قصد انشاء به‌شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»
ماده ۳۳۹ قانون مدنی:
«پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به دادوستد نیز واقع گردد.»
مطابق مواد فوق که حاکی از اصل حاکمیت اراده است، هر ماهیت حقوقی را که دو طرف یک قرارداد انشاء می‌کنند، در عالم اعتبار و حقوق تحقق‌یافته و تا حد امکان معتبر تلقی می‌شود و هیچ مانعی نباید جلوی خلاقیت انسان را بگیرد، مگر اینکه مانعی برخاسته از یک مصلحت نیرومند باشد که بتواند با فلسفه و مبنای اجتماعی و اقتصادی اصل آزادی اراده مقابله کند؛ به‌طور مثال، جلوگیری از تأثیر اراده در تشکیل معاملات راجع به مواد مخدر، باهدف پاسداری از سلامت نسل جامعه.
بنابراین، اصل حاکمیت اراده در تفسیر قراردادها و قوانین مربوطه، همیشه لازم‌الاجرا بوده و دست کشیدن از این اصل و آثار آن باید به‌صورت محدود و با توجه به نص خاص قانونی صورت گیرد؛ درنتیجه در صورت تردید در اینکه آیا نص خاصی از قانون، به‌طور مطلق حاکمیت اراده را نفی می‌کند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد، مقتضای این اصل، شناختن اعتبار حاکمیت اراده به‌طور حدود و نسبت به آثاری است که مخالفت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.
با توجه به گفته فوق، نمی‌توان فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را باطل دانست، بلکه باید آن را معامله ای صحیح شمرد که تا قبل از ثبت آن در دفتر اسناد رسمی، نمی‌توان وقوع آن را به‌صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری، آشکار ساخت.
بری اثبات حکم فوق، مطالب زیر را موردتوجه قرار می‌دهیم:
۱- اصل صحت: مطابق این اصل، هر معامله‌ای که به‌وسیله طرفین انشا می‌شود باید صحیح تلقی شود، مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. در مورد فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، فرض این است که جهت موضوعی که همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد محرز است، ولی از جهت حکمی، برای بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این‌گونه قراردادها نیز باشد. با بررسی مقررات موضوعه، مشخص می‌شود علاوه بر اینکه چنین نصی وجود ندارد، بلکه از پاره مقررات، صحت و اعتبار آن را استنباط می‌شود.
۲- در هیچ‌یک از مقررات مربوطه، بطلان و بی اعتباری فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام‌نشده است.
ماده ۴۸ قانون ثبت نیز که اعلام می‌کند:
«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
صرفاً دلالت بر غیرقابل‌پذیرش بودن سند ثبت‌نشده‌ای که باید به ثبت برسد، در ادارات و محاکم دارد و بطلان آن را اعلام نکرده است.
یک سند رسمی معامله غیرمنقول ازآن‌جهت به‌محض ارائه، وقوع معامله غیرمنقول و مالکیت خریدار را اثبات می‌کند که؛ سردفتر اسناد رسمی هویت متعاملین، اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله مانند اهلیت طرفین، معلوم و معین بودن مورد عقد هرچند بر اساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین را احراز می‌کند. درحالی‌که اسناد عادی مربوط به معاملات مال غیرمنقول برخلاف اسناد رسمی، هنگام تنظیم، سند اجتماع شرایط اعتبار عقد توسط یک مرجع رسمی در آن احراز نمی‌شود و دادگاه (به‌عنوان یک مرجع رسمی مطابق قانون) با رسیدگی قضایی، وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می‌کند.
بنابراین؛ موضوع موردتوجه نویسندگان قانون ثبت، صرفاً سند ثبت‌نشده معامله غیرمنقول بوده و هدف آنان، خروج آن سند از جمع دلایل قانونی و محدود کردن آثار سند ثبت‌نشده بوده است، نه سلب اعتبار از معامله مال غیرمنقول مندرج در آن.
ماده ۵۰ قانون ثبت:
«هرگاه مسئول دفتر در هویت متعاملین یا طرفی که تعهد می‌کند تردید داشته باشد، باید دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هویت آنان را تصدیق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضای شهود رسانیده و این نکته را در خود اسناد قید نماید.»
ماده ۵۷ قانون ثبت:
«مسئول دفتر نباید معاملات اشخاصی را که مجنون یا غیر رشید یا به نحوی دیگر از انحاء قانونی ممنوع از تصرف هستند ثبت نماید مگر اینکه معامله به‌وسیله قائم‌مقام قانونی اشخاص مزبور واقع شود.»
ماده ۶۰ قانون ثبت:
«مسئول دفتر نباید اسناد راجع به معاملاتی را که مدلول آن مخالف صریح با قوانین موضوعه مملکتی داشته باشد ثبت کند.»
۳- ماده ۲۲ قانون ثبت:
«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک خواهد شناخت.»
این ماده نیز دلالت بر بطلان معامله‌ای که در دفتر املاک ثبت‌نشده است، ندارد. از عبارات آن مشخص می‌شود که ثبت انتقال ملک پس از انتقال ملک ترسیم‌شده که امکان بر وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک می دهد؛ بنابراین می‌توان با احراز وقوع معامله ازنظر قضایی، ملک مورد معامله را در دفتر املاک از نام فروشنده به نام خریدار انتقال داد.
۴- ماده ۷۲ قانون ثبت:
«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت‌شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود …»
کلمه «کامل» در ماده فوق، نوعی مفهوم مخالف دایر بر اینکه معامله ثبت‌نشده مال غیرمنقول دارای اعتباری غیر کامل است را القا می‌کند.
ماده ۹۳ قانون ثبت:
«کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است.»
کلمه «مستقلاً» و عبارت «بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است» دارای نوعی مفهوم مخالف مبنی بر اینکه اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت‌نشده، به‌طور غیرمستقل و به کمک رأی قضایی، می‌تواند لازم‌الاجرا شود را به ذهن آشنا می‌کند.
۵- ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی:
«اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته، درباره طرفین و قائم‌مقام آنان معتبر است:
۱- اگر طرفی که سند برعلیه او اقامه‌شده است، صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
۲- هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، فی الواقع امضاء یا مهر کرده است.»

نتیجه‌گیری:

در حال حاضر رویه قضایی، به‌حق، گرایش به معتبر شناختن سند عادی حاکی از انشای بیع مال غیرمنقول، نسبت به طرفین عقد دارد و آرای قضایی بسیاری از شعب دادگاه‌های حقوقی یک و شعب و هیئت عمومی دیوان عالی کشور (آرای اصراری) در تأیید این موضوع صادر گردیده است.

آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

مطابق مواد ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی، اصولاً و جز در موارد استثنایی، آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد که آن را انشا کرده‌اند و قائم‌مقام ایشان می‌باشد و نمی‌تواند به اشخاص ثالث تسری پیدا کند؛ به این معنا که قرارداد نه حقی و نه تکلیفی را برای اشخاص ثالث ایجاد نخواهد کرد ولی تحقق قرارداد و آثار آن، در برابر اشخاص ثالث محقق و قابل استناد است.

الف: آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، نسبت به طرفین:

۱- مطابق مواد ۲۲۰ و ۳۵۶ و ۳۸۳ قانون مدنی، اثر عقد محدود به‌عین مورد عقد نمی‌باشد و به لوازم و توابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت؛ بنابراین چون سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار، وسیله معرفی خریدار به‌عنوان مالک ملک و انتفاع از آثار مالکیت است، هنگام فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، بایع (فروشنده) قانونا موظف به تنظیم و امضای سند رسمی حاکی از انتقال مبیع به خریدار می‌باشد، حتی اگر در قرارداد عادی ذکر نشود که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است.
۲- خریدار مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، می‌تواند مبیع را بدون تنظیم سند رسمی، به دیگری منتقل کند؛ زیرا دیدم که خریدار، مالک مبیع غیرمنقول می‌شود و هر مالکی می‌تواند هر تصرف قانونی را که بخواهد در ملک خود به عمل آورد. در این صورت خریدار جدید می‌تواند به‌عنوان جانشین خریدار نخست، تنظیم سند رسمی فروش به نام خود را درخواست کند. ولی برای این منظور، باید توأماً علیه فروشنده نخست و فروشنده دوم، دعوا را مطرح کند.
۳- خریدار می‌تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع، فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذکور و منافع آن کند.

ب: آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، در برابر اشخاص ثالث:

فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، یک عمل حقوقی است که اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می‌باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور، اشخاص ثالث نمی‌توانند نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالکیت خریدار را در مال مزبور مورد انکار قرار داده و درنتیجه به استناد تحقق یک قرارداد جدید و لاحق، مدعی حقی برای خود در مبیع مذکور گردند.

مسائل مربوط به تعارض دو بیع مال غیرمنقول:

۱- درصورتی‌که دو بیع مال غیرمنقول، یکی با سند عادی و دیگری با سند رسمی تنظیم‌شده باشد:

در این مورد، سند عادی قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود.
ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی:
«در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است حتی برعلیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی، فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن‌ها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.»

در این حالت، سند مزبور مانند سند عادی فاقد تاریخ بوده و بنا بر اصل تأخر حادث، تأخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. درنتیجه خریدار با سند عادی نمی‌تواند با تکیه‌بر تاریخ سند، خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد، مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی، مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است، در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی خواهد بود؛ اثبات این امر ممکن است به دو صورت زیر باشد:
– اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخی پس از طرح دعوی مذکور، ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند.
– یا اینکه خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی، پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است.
در این‌گونه موارد، به تقاضای خریدار با سند عادی، سند رسمی مذکور ابطال‌شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.

۲- درصورتی‌که هر دو بیع یک ملک به دو شخص، با سند عادی تنظیم‌شده باشند:

در این موارد، در صورتی یکی از اسناد به دیگری ترجیح داده می‌شود که:
  •  تقدم انشای بیع موضوع یکی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به‌وسیله دلیل یا اماره (غیر از تاریخ مندرج در سند که قابل استناد نمی‌باشد) ثابت شود.
  • بایع تاریخ مندرج در سند یکی از دو بیع دارای تاریخ یکسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تأیید کند.
  • بایع تقدم یکی از دو بیع دارای تاریخ یکسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تأیید کند.
  • بایع وجود تاریخ مندرج در سند عادی دارای تاریخ مقدم را نسبت به سند دارای تاریخ مؤخر تأیید کند.
  • بایع وجود تاریخ مندرج در سند دارای تاریخ را نسبت به سند فاقد تاریخ تأیید کند.
در غیر این موارد، نمی‌توان هیچ یک از دو سند را به دیگری ترجیح داد و ازآنجایی‌که جمع بین دو معامله با سند عادی ممکن نیست، هر دو خریدار در دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال محکوم خواهند شد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

5 + پانزده =

فهرست
تماس جهت رزرو وقت ملاقات