فروش ملک بدون تنظیم سند رسمی

ماده ۱۰ قانون مدنی:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

ماده ۱۹۱ قانون مدنی:
«عقد محقق می‌شود به‌قصد انشاء به‌شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»

ماده ۳۳۹ قانون مدنی:
«پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به دادوستد نیز واقع گردد.»

مطابق مواد فوق که حاکی از اصل حاکمیت اراده است، هر ماهیت حقوقی را که دو طرف یک قرارداد انشاء می‌کنند، در عالم اعتبار و حقوق تحقق‌ یافته و تا حد امکان معتبر تلقی می‌شود و هیچ مانعی نباید جلوی خلاقیت انسان را بگیرد، مگر اینکه مانعی برخاسته از یک مصلحت نیرومند باشد که بتواند با فلسفه و مبنای اجتماعی و اقتصادی اصل آزادی اراده مقابله کند؛ به‌طور مثال، جلوگیری از تأثیر اراده در تشکیل معاملات راجع به مواد مخدر، باهدف پاسداری از سلامت نسل جامعه.

بنابراین، اصل حاکمیت اراده در تفسیر قراردادها و قوانین مربوطه، همیشه لازم‌الاجرا بوده و دست کشیدن از این اصل و آثار آن باید به‌صورت محدود و با توجه به نص خاص قانونی صورت گیرد؛ در نتیجه در صورت تردید در اینکه آیا نص خاصی از قانون، به‌طور مطلق حاکمیت اراده را نفی می‌کند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد، مقتضای این اصل، شناختن اعتبار حاکمیت اراده به‌طور حدود و نسبت به آثاری است که مخالفت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.

با توجه به گفته فوق، نمی‌توان فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را باطل دانست، بلکه باید آن را معامله ای صحیح شمرد که تا قبل از ثبت آن در دفتر اسناد رسمی، نمی‌توان وقوع آن را به‌صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری، آشکار ساخت.

بری اثبات حکم فوق، مطالب زیر را مورد توجه قرار می‌دهیم:

۱- اصل صحت: مطابق این اصل، هر معامله‌ای که به‌ وسیله طرفین انشا می‌شود باید صحیح تلقی شود، مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. در مورد فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، فرض این است که جهت موضوعی که همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد محرز است، ولی از جهت حکمی، برای بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این‌گونه قراردادها نیز باشد. با بررسی مقررات موضوعه، مشخص می‌شود علاوه بر اینکه چنین نصی وجود ندارد، بلکه از پاره مقررات، صحت و اعتبار آن را استنباط می‌شود.

۲- در هیچ‌یک از مقررات مربوطه، بطلان و بی اعتباری فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام‌نشده است.
ماده ۴۸ قانون ثبت نیز که اعلام می‌کند:
«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

صرفاً دلالت بر غیرقابل‌ پذیرش بودن سند ثبت‌ نشده‌ای که باید به ثبت برسد، در ادارات و محاکم دارد و بطلان آن را اعلام نکرده است.
یک سند رسمی معامله غیرمنقول از آن‌ جهت به‌ محض ارائه، وقوع معامله غیرمنقول و مالکیت خریدار را اثبات می‌کند که؛ سردفتر اسناد رسمی هویت متعاملین، اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله مانند اهلیت طرفین، معلوم و معین بودن مورد عقد هرچند بر اساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین را احراز می‌کند. درحالی‌که اسناد عادی مربوط به معاملات مال غیرمنقول برخلاف اسناد رسمی، هنگام تنظیم، سند اجتماع شرایط اعتبار عقد توسط یک مرجع رسمی در آن احراز نمی‌شود و دادگاه (به‌عنوان یک مرجع رسمی مطابق قانون) با رسیدگی قضایی، وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می‌کند.

بنابراین؛ موضوع مورد توجه نویسندگان قانون ثبت، صرفاً سند ثبت‌ نشده معامله غیرمنقول بوده و هدف آنان، خروج آن سند از جمع دلایل قانونی و محدود کردن آثار سند ثبت‌ نشده بوده است، نه سلب اعتبار از معامله مال غیرمنقول مندرج در آن.

ماده ۵۰ قانون ثبت:
«هرگاه مسئول دفتر در هویت متعاملین یا طرفی که تعهد می‌کند تردید داشته باشد، باید دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هویت آنان را تصدیق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضای شهود رسانیده و این نکته را در خود اسناد قید نماید.»

ماده ۵۷ قانون ثبت:
«مسئول دفتر نباید معاملات اشخاصی را که مجنون یا غیر رشید یا به نحوی دیگر از انحاء قانونی ممنوع از تصرف هستند ثبت نماید مگر اینکه معامله به‌ وسیله قائم‌مقام قانونی اشخاص مزبور واقع شود.»

ماده ۶۰ قانون ثبت:
«مسئول دفتر نباید اسناد راجع به معاملاتی را که مدلول آن مخالف صریح با قوانین موضوعه مملکتی داشته باشد ثبت کند.»

۳- ماده ۲۲ قانون ثبت:
«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌ شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک خواهد شناخت.»

این ماده نیز دلالت بر بطلان معامله‌ای که در دفتر املاک ثبت‌ نشده است، ندارد. از عبارات آن مشخص می‌شود که ثبت انتقال ملک پس از انتقال ملک ترسیم‌ شده که امکان بر وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک می دهد؛ بنابراین می‌توان با احراز وقوع معامله ازنظر قضایی، ملک مورد معامله را در دفتر املاک از نام فروشنده به نام خریدار انتقال داد.

۴- ماده ۷۲ قانون ثبت:
«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت‌شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود …»

کلمه «کامل» در ماده فوق، نوعی مفهوم مخالف دایر بر اینکه معامله ثبت‌ نشده مال غیرمنقول دارای اعتباری غیر کامل است را القا می‌کند.

ماده ۹۳ قانون ثبت:
«کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است.»

کلمه «مستقلاً» و عبارت «بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است» دارای نوعی مفهوم مخالف مبنی بر اینکه اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت‌ نشده، به‌ طور غیرمستقل و به کمک رأی قضایی، می‌تواند لازم‌الاجرا شود را به ذهن آشنا می‌کند.

۵- ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی:
«اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته، درباره طرفین و قائم‌مقام آنان معتبر است:

۱- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه‌ شده است، صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
۲- هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، فی الواقع امضاء یا مهر کرده است.»