تخلیه ملک ⚡ تنظیم قرارداد اجاره ✅ دعوای مربوط به تخلیه ملک ✅ رسیدگی به درخواست تخلیه ملک ✅ تخلیه ملکی که سند اجاره‌ی آن رسمی است
| ☑️ وکلای پایه یک دادگستری | ☑️ تخصص در دعاوی ملکی |
| ☑️ همکاران ما | ☑️ اساتید دانشگاه و قضات بازنشسته |
| ☑️ عضو کانون وکلای مرکز | ☑️ اولین دفتر حقوقی تخصصی ملکی |
| ☑️ تصمیم گیری جمعی | ☑️ گزارش دهی منظم |
اگر بعد از اتمام قرارداد بین موجر و مستأجر و عدم وجود توافق بین طرفین، مستأجر ملک را تخلیه نکند، احکام غصب بر تصرف مستأجر جاری میشود و او مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد شد که نحوه محاسبه آن با کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه است.
برای اینکه مستأجر عین مورد اجاره را تخلیه کند، نیازی به ارسال اظهارنامه به مستأجر نیست و او بعد از اتمام مدت قرارداد باید عین ملک را تخلیه کند. درخواست تخلیه و صدور و اجرای حکم متناسب با این است که قرارداد تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستأجر است.
مرجع رسیدگی کننده به درخواست تخلیه عین در ملک مسکونی، شورای حل اختلاف و در ملک تجاری، دادگاه محل وقوع ملک است و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی است.
قرارداد اجاره:
ماده‌ی ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به‌موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستاجره میشود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
در قرارداد اجاره، مستأجر در عوض پرداخت اجاره‌بها، مالک منافع عین مورد اجاره میشود، نه خود موضوع اجاره و می‌تواند در مدت زمان اجاره از عین مستاجره استفاده کند.
تنظیم قرارداد اجاره:
تنظیم قرارداد اجاره هم به‌صورت رسمی ممکن است هم به‌صورت عادی.
معمولاً اشخاص به‌صورت عادی با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک قرارداد را تنظیم می‌کنند.
در قراردادهای عادی، باید حتماً دو نفر به‌عنوان شاهد و گواه، ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین قرارداد بتوانند از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ استفاده کنند.
دعوای مربوط به تخلیه:
بر اساس قانون شورای حل اختلاف، این شورا مرجع رسیدگی به‌تمامی دعاوی راجع به تخلیه عید مستاجره، به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، است.
درصورتی‌که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه‌ی مورد اجاره امتناع کند، موجر می‌تواند از مرجع رسیدگی کننده، صدور دستور فوری تخلیه را تقاضا کند.
همچنین درصورتی‌که مدت اجاره به پایان نرسیده باشد و موجر به هر دلیلی تقاضای تخلیه داشته باشد، پس از تعیین وقت و رسیدگی، در صورتی که موجر ذی‌حق شناخته شود و خواسته او با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات مطابقت داشته باشد، حکم تخلیه صادر میشود.
حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی است.
جهت مطالعه بیشتر روی لینک های زیر کلیک کنید
شرایط درخواست تخلیه ملک از سوی موجر:
- اتمام مدت اجاره.
- عدم پرداخت اجاره سه ماه و بیشتر از سوی مستأجر.
- انجام کاری برخلاف قرارداد توسط مستأجر.
در این صورت باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
رسیدگی به درخواست تخلیه:
درصورتی‌که ملک مورد اجاره مسکونی باشد، رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره، بر اساس مقررات قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
اما اگر قرارداد اجاره راجع به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، مرجع رسیدگی برای درخواست تخلیه، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
نکته: بر اساس مقررات شورای حل اختلاف، اگر طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره، به طرفیت سازمان‌ها، دوایر و نهادهای دولتی باشد، رسیدگی در دادگاه محل صورت می‌گیرد و شورای حل اختلاف در این مورد فاقد صلاحیت است.
روند رسیدگی به تقاضای تخلیه:
اگر قرارداد غیر رسمی باشد و در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد در صورتی که شرایط تنظیم قرارداد رعایت شده باشد، می‌توان برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم که غیر قابل اعتراض است. فرقی هم نمی‌کند که قرارداد دستی تنظیم شده باشد یا در آژانس املاک.
اگر قرارداد به صورت رسمی تنظیم شده باشد مدت زمان بیشتری صرف خواهد شد چون در این صورت با صدور حکم، مستأجر حق تجدید نظر خواهی پیدا می‌کند.
و اگر بعد از طی این مدت، حکم به نفع موجر صادر شود باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده، تقاضای صدور اجرائیه کند، در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز حق اعتراض برای مستأجر ایجاد میشود. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی نشود می‌توانید مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کنید.
اگر مستأجر خسارت به بار آورده باشد یا اجاره نداده باشد نمی‌توان شخصاً از مبلغ ودیعه‌ای که دستمان است مبلغ را برداریم. باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره‌ی اجرای دستور تخلیه دادگاه تقدیم کنیم. دادگاه هم مبلغ مورد خسارت را کم کرده و بقیه را به مستأجر می‌دهد.
پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجرایه، مستأجر باید ظرف مدت سه روز ملک را تخلیه کند و آن را تحویل دهد ولی اگر تخلیه نکرد، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام میشود.
اگر مستأجر به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه نتواند ملک را تخلیه کند و مهلت بخواهد مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام دستور دهنده گزارش میشود و مقام صالح می‌تواند با درخواست مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
تخلیه ملک:
بعد از اینکه دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ شد، وی مکلف است ظرف مدت ۳ روز پس از ابلاغ دستور شورای حل اختلاف یا دادگاه محل، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
در صورتی که حکم تخلیه صادر شده باشد، مهلت تخلیه ملک، ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه به مستأجر است.
نکته: در صورتی که موجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه، رهن، تضمین یا … از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن به مستأجر است.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا بدهی شارژ و… باشد، نمی‌تواند خودش شخصاً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام نماید، در این مواقع باید به مراجع مربوطه (تا ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد بر آن در صلاحیت دادگاه) مراجعه کند و دادخواست جداگانه‌ای تقدیم کند و ضمن درخواست و صدور قرار تأمین خواسته، مبلغ ودیعه را نزد دادگاه یا شورا توقیف نماید و پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، مبلغ مورد حکم را از آن محل دریافت کند.
جهت مطالعه بیشتر روی لینک های زیر کلیک کنید
تخلیه ملکی که سند اجاره‌ی آن رسمی است:
درصورتی‌که سند اجاره رسمی باشد، برای تخلیه‌ی مورد اجاره، شخص موجر از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد، فرم اجرائیه تهیه کرده و پس از تکمیل آن، از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، درخواست صدور اجرائیه می‌کند. دفترخانه پس از صدور اجرائیه، اوراق آن را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره‌ی اجرای اسناد رسمی اداره ثبت و اسناد محل، ارسال می‌کند و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام می‌کند و پس‌ازآن مأمور اجرا موظف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ کند و مستأجر مکلف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ ملک مورد اجاره را تخلیه کند.
درصورتی‌که موجر ادعای مالی نسبت به مستأجر داشته باشد، هم‌زمان در دادگاه یا مراجع صالحه اقامه‌ی دعوا می‌کند و دستور توقیف تمام یا قسمتی از مبلغ ودیعه را به دایره‌ی اجرا تحویل می‌دهد. در غیر این صورت، موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن به مستأجر را به دایره اجرا تسلیم کند.
