قرارداد اجاره و فسخ آن

قرارداد اجاره

ماده ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را “موجر” و اجاره‌کننده را “مستأجر” و مورد اجاره را “عین مستاجره” میگویند.»
در اصطلاح به‌موجب عقد اجاره، موجر عین مستاجره ای را برای مدت معینی به مستأجر می‌دهد و مستأجر در عوض پرداخت مالی، مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ بنابراین اجاره عقدی معوض، موقت و تملیکی می‌باشد.

عین معین و منافع عین

عین معین، مال مادی‌ای می‌باشد که مستقلاً در خارج وجود داشته و قابل احساس است.
منفعت (منافع عین)، مالی است که از خود استقلالی نداشته و به‌تدریج از عین معینی حاصل می‌شود و ممکن است درنتیجه تراکم، به‌صورت عین درآید یا اینکه قابل احساس و مادی نباشد.

اقسام اجاره

مطابق قانون مدنی سه قسم اجاره وجود دارد:
۱- اجاره اشیاء
۲- اجاره حیوانات
۳- اجاره اشخاص

قانون حاکم بر قرارداد اجاره

بر اساس ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری و … که با قرارداد عادی یا رسمی منعقد می‌شوند، تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
بر اساس ماده ۲ قانون مذکور، شرایط تنظیم قرارداد اجاره عادی به‌صورت زیر می‌باشد:
۱- مدت اجاره قید شده باشد.
۲- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۳- به امضای موجر و مستأجر برسد.
۴- توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.
بر اساس ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور، موارد زیر شامل قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نمی‌باشند:
۱- روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون
۲- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر درصورتی‌که قرارداد اجاره، قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون باشد.
۳- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به‌عنوان اجاره.
۴- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
۵- درصورتی‌که سند عادی اجاره مطابق موارد مذکور تنظیم‌نشده باشد.
اماکنی که مشمول ماده فوق می‌شوند، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:
۱- محل‌هایی که تا تاریخ ۱۳۶۵/۰۹/۲۷ به‌موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
۲- محل‌هایی که تا تاریخ ۱۳۶۵/۰۹/۲۷ تا تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۱ برای کسب و تجارت و به‌موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستأجر هیچ وجهی به‌عنوان سرقفلی نگرفته باشد، مشمول ماده‌واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵/۰۹/۰۸ هستند.

الزامات مستأجر

مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر باید موارد زیر را رعایت کند:
نسبت به عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
از عین مستاجره با توجه به همان مصرفی که در اجاره مقرر شده استعمال نماید. (در صورت عدم تعیین، مقصود اجاره از اوضاع‌واحوال استنباط می‌شود.)
مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقررشده است تأدیه کند و در صورت عدم تأدیه موعد، باید نقداً بپردازد.

فسخ قرارداد اجاره

موجر یا مستأجر در بعضی مواقع که برخلاف مقصود خودشان، مثلاً وجود عیبی در موضوع عقد، می‌توانند بر اساس قانون، قرارداد اجاره را فسخ کنند.
فسخ قرارداد اجاره از زمان فسخ به بعد قرارداد را منحل می‌کند و نسبت به مدت بین انعقاد قرارداد و فسخ، تأثیری ندارد.
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد، “خیار” یا “خیار فسخ” میگویند.
مواردی که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، حق فسخ برای موجر ایجاد می‌شود:
بر اساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد، حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند، دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف، اجرا و محل تخلیه خواهد شد:
۱- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه خود مستاجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره، عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون، با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۲- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر، شغل خود را تغییر دهد. مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
۳- درصورتی‌که مستأجر در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.
۴- درصورتی‌که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون، از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد.
(در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
درصورتی‌که اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم‌نشده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها، به دادگاه مراجعه کند.)
مواردی که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، حق فسخ برای مستأجر ایجاد می‌شود:
مطابق ماده ۱۲ قانون فوق، در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
۱- درصورتی‌که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد.
۲- اگر دراثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
۳- در مواردی مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
۴- در صورت فوت مستأجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
۵- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
مواردی که بر اساس قانون مدنی حق فسخ برای موجر ایجاد می‌شود:
۱- درصورتی‌که مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد. (ماده ۴۸۷)
۲- درصورتی‌که مستأجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع‌واحوال استنباط می‌شود، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد. (ماده ۴۹۲)
۳- درصورتی‌که مستأجر، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند درحالی‌که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ برای خود در صورت نقل را شرط کرده باشد. (ماده ۴۹۸)
مواردی که بر اساس قانون مدنی حق فسخ برای مستأجر ایجاد می‌شود:
۱- در صورت امتناع موجر از تسلیم عین مستاجره، موجر اجبار به تسلیم می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد. (ماده ۴۷۶)
۲- هنگامی‌که مشخص شود، عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده (عیبی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.) و موجر به‌نحوی‌که به مستأجر ضرری نرسد، رفع عیب نکند. (مواد ۴۷۸ و ۴۷۹)
۳- درصورتی‌که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستاجره عیبی حادث شود. یا اینکه عیب در اثنا مدت اجاره حادث شود، نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ ایجاد می‌شود. (ماده ۴۸۰)
۴- درصورتی‌که مورد اجاره، عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید و همچنین، تبدیل آن ممکن نباشد. (ماده ۴۸۲)
۵- درصورتی‌که در مدت اجاره، به‌واسطه‌ی حادثه‌ای، بعض عین مستاجره تلف شود، از زمان تلف، اجاره نسبت به میزان تلف‌شده منفسخ شده و مستأجر می‌تواند اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا تقلیل نسبی مال‌الاجاره را مطالبه کند. (ماده ۴۸۳)
۶- درصورتی‌که در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر شود، اگر در مدت تمام یا قسمتی از تعمیر، مستأجر نتواند کلاً یا بعضاً از عین مستاجره استفاده کند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. (ماده ۴۸۵)
۷- درصورتی‌که شخص ثالثی بدون ادعا حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستأجر شود و مزاحمت قبل از قبض باشد. (ماده ۴۸۸)

بطلان قرارداد اجاره

مواردی که به‌ موجب قانون مدنی، قرارداد اجاره، باطل می‌شود:
۱- درصورتی‌که در اجاره اشیاء، مدت اجاره معین نشده باشد. (ماده ۴۶۸)
۲- درصورتی‌که عین مستاجره مجهول یا مردد باشد. (ماده ۴۷۲)
۳- درصورتی‌که عین مستاجره به واسطه عیب، از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود. (ماده ۴۸۱)
۴- درصورتی‌که عین مستاجره تلف شود، عقد اجاره از تاریخ تلف، باطل می‌شود. (ماده ۴۹۶)
۵- درصورتی‌که موجر به مدت عمر خود، مالک منافع عین مستاجره بوده باشد و موجر فوت کند. (ماده ۴۹۷)
۶- درصورتی‌که در عقد اجاره، شرط مباشرت مستأجر شده باشد و مستأجر فوت کند. (ماده ۴۹۷)

نکات مهم

بر اساس قانون مدنی، نکات زیر در مورد قرارداد اجاره قابل توجه می‌باشد:
۱- شروع مدت اجاره از روزی است که بین طرفین مقررشده است و درصورتی‌که ابتدای مدت در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد، زمان عقد، ابتدای مدت محسوب می‌شود. (ماده ۴۶۹)
۲- برای صحت عقد اجاره، قدرت تسلیم عین مستاجره و همچنین امکان انتفاع از آن با بقاء اصل آن ممکن باشد. (مواد ۴۷۰ و ۴۷۱)
۳- نیازی نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد (مثلاً خود نیز مستأجر باشد) تا بتواند آن را اجاره دهد. (مواد ۴۷۳ و ۴۷۴)
۴- اجاره مال مشاع جایز می‌باشد ولی تسلیم عین مستاجره، موقوف به اذن شریک است. (ماده ۴۷۵)
۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. (ماده ۴۸۶)
۶- در حالت عادی، مستأجر نسبت به عین مستأجر ضامن نیست یعنی اگر عین مستاجره بدون تعدی یا تفریط او، کلاً یا بعضاً تلف شود، مسئول نخواهد بود؛ اما اگر تعدی یا تفریط کرده باشد ضامن می‌باشد حتی اگر نقص درنتیجه تعدی یا تفریط حاصل نشده باشد. (ماده ۴۹۳)
۷- درصورتی‌که پس از انقضاء مدت اجاره، مستأجر بدون اذن مالک، عین مستاجره را مدتی در تصرف خود نگه دارد حتی اگر استیفاء منفعت نکرده باشد، موجر برای مدت مذبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود؛ اما اگر مستأجر پس از انقضای مدت اجاره با اجازه مالک عین مستاجره را در تصرف خود نگه دارد، درصورتی‌که از آن استیفاء منفعت کرده باشد، موجر مستحق اجرت‌المثل می‌شود مگر اینکه اجازه داده باشد مجانا استفاده کند. (ماده ۴۹۴)
۸- درصورتی‌که در عقد اجاره، مدت به‌طور صریح ذکر نشده باشد، اما مال‌الاجاره به ازای، روز، ماه یا سالی (…) مبلغ تعیین شده باشد، اجاره برای یک روز، ماه یا سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستاجره را برای مدتی بیش از آن در تصرف خود نگه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به نسبت زمان تصرف و برای بقیه مدت، مستحق اجرت مقرر بین طرفین می‌باشد. (ماده ۵۰۱)
۹- درصورتی‌که مستأجر بدون اذن موجر، در عین مستاجره تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. (ماده ۵۰۲)