تخلیه ملک

قرارداد اجاره:

ماده‌ی ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به‌موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
در قرارداد اجاره، مستأجر در عوض پرداخت اجاره‌بها، مالک منافع عین مورد اجاره می‌شود، نه خود موضوع اجاره و می‌تواند در مدت‌زمان اجاره از عین مستاجره استفاده کند.

تنظیم قرارداد اجاره:

تنظیم قرارداد اجاره هم به‌صورت رسمی ممکن است هم به‌صورت عادی.
معمولاً اشخاص به‌صورت عادی با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک قرارداد را تنظیم می‌کنند.
در قراردادهای عادی، باید حتماً دو نفر به‌عنوان شاهد و گواه، ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین قرارداد بتوانند از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ استفاده کنند.

دعوای مربوط به تخلیه:

بر اساس قانون شورای حل اختلاف، این شورا مرجع رسیدگی به‌تمامی دعاوی راجع به تخلیه عید مستاجره، به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، است.
درصورتی‌که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه‌ی مورد اجاره امتناع کند، موجر می‌تواند از مرجع رسیدگی‌کننده، صدور دستور فوری تخلیه را تقاضا کند.
همچنین درصورتی‌که مدت اجاره به پایان نرسیده باشد و موجر به هر دلیلی تقاضای تخلیه داشته باشد، پس از تعیین وقت و رسیدگی، درصورتی‌که موجر ذی‌حق شناخته شود و خواسته‌ی او با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات مطابقت داشته باشد، حکم تخلیه صادر می‌شود.
حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل‌اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

رسیدگی به درخواست تخلیه:

درصورتی‌که ملک مورد اجاره مسکونی باشد، رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره، بر اساس مقررات قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
اما اگر قرارداد اجاره راجع به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، مرجع رسیدگی برای درخواست تخلیه، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
نکته: بر اساس مقررات شورای حل اختلاف، اگر طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره، به طرفیت سازمان‌ها، دوایر و نهادهای دولتی باشد، رسیدگی در دادگاه محل صورت می‌گیرد و شورای حل اختلاف در این مورد فاقد صلاحیت است.

تخلیه ملک:

بعدازاینکه دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ شد، وی مکلف است ظرف مدت ۳ روز پس از ابلاغ دستور شورای حل اختلاف یا دادگاه محل، نسبت به تخلیه‌ی ملک اقدام کند.
درصورتی‌که حکم تخلیه صادرشده باشد، مهلت تخلیه‌ی ملک، ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه به مستأجر است.
نکته: درصورتی‌که موجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه، رهن، تضمین یا … از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن به مستأجر است.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا بدهی شارژ و… باشد، نمی‌تواند خودش شخصاً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام نماید، در این مواقع باید به مراجع مربوطه (تا ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد بر آن در صلاحیت دادگاه) مراجعه کند و دادخواست جداگانه‌ای تقدیم کند و ضمن درخواست و صدور قرار تأمین خواسته، مبلغ ودیعه را نزد دادگاه یا شورا توقیف نماید و پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، مبلغ مورد حکم را از آن محل دریافت کند.

تخلیه ملکی که سند اجاره‌ی آن رسمی است:

درصورتی‌که سند اجاره رسمی باشد، برای تخلیه‌ی مورد اجاره، شخص موجر از قسمت اجرای اداره ثبت‌اسناد، فرم اجرائیه تهیه‌کرده و پس از تکمیل آن، از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، درخواست صدور اجرائیه می‌کند. دفترخانه پس از صدور اجرائیه، اوراق آن را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره‌ی اجرای اسناد رسمی اداره ثبت و اسناد محل، ارسال می‌کند و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام می‌کند و پس‌ازآن مأمور اجرا موظف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ کند و مستأجر مکلف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ ملک مورد اجاره را تخلیه کند.
درصورتی‌که موجر ادعای مالی نسبت به مستأجر داشته باشد، هم‌زمان در دادگاه یا مراجع صالحه اقامه‌ی دعوا می‌کند و دستور توقیف تمام یا قسمتی از مبلغ ودیعه را به دایره‌ی اجرا تحویل می‌دهد. در غیر این صورت، موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن به مستأجر را به دایره‌ی اجرا تسلیم کند.