ابطال یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به رشد چشم‌گیر جمعیت در کره‌ی زمین، نیاز انسان‌ها به داشتن سرپناه برای زندگی هم بیشتر شده و به همین دلیل بازار ملک و مسکن با تمام رکودها و نوسانات خود به یکی از پر سرمایه و پرسودترین تجارت‌ها تبدیل‌شده است.
احداث بنا و ساخت‌وساز در مقدار مشخصی زمین با تعداد طبقات و تراکم مشخص، یکی از مصادیق سرمایه‌گذاری در امر مسکن است که ممکن است در قالب یک ویلا، خانه یا انواع ساختمان‌ها به‌منظور ایجاد واحدهای مسکونی یا تجاری باشد.
ممکن است افراد به دلایل مختلف مانند داشتن سرمایه، نداشتن تجربه، نداشتن مال و … به شخص دیگری برای احداث بنا توافق کنند و شریک شوند که در اصطلاح عرفی به آن شراکت در ساخت میگویند. انجام این اعمال دارای یک سری قراردادهایی است که به آن‌ها قراردادهای ساخت‌وساز میگویند که در این‌گونه قراردادها کلیه لوازم موردنیاز با ذکر تمامی جزئیات ذکر می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد.
در قانون مدنی به دلیل جدید بودن این پدیده عقد یا عبارتی به نام مشارکت در ساخت یا مشارکت در احداث بنا پیش‌بینی‌نشده است به همین دلیل به‌ناچار از ماده ۱۰ قانون مدنی استفاده می‌شود که از آن به این نتیجه می‌رسیم که کلیه قراردادها با ذکر تمام جزئیات و کمیت و کیفیت، نافذ است چون مخالفتی با قانون ندارد و طرفین قرارداد حق برهم زدن قرارداد را ندارند مگر از راه جعل خیار در قرارداد، اقاله یا پیدایش موجبی برای خیار مطابق قانون مدنی.
برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی، طرفین قرارداد تضمیناتی مثل چک در عوض تعهد از یکدیگر دریافت می‌کنند.
مثلاً در مشارکت ساخت ممکن است پیمانکار یا سازنده به تعهدات قراردادی خود را مانند به کار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آن‌ها یا اجرای صحیح عملیات ساخت‌وساز، رعایت نکند که در این صورت باید از سازنده تضمیناتی گرفته شود تا در صورت تخلف طرف مقابل بتواند خسارت خود را مطالبه کند. باید دقت کرد که منشأ و مبنای حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه أرش عیب است که طریق محاسبه‌ی آن بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی است و این نقیصه مربوط به کیفیت است.
در مواردی هم نقص به کمیت مربوط می‌شود؛ مثلاً در بعضی موارد، سازنده به دلیل عدم تمکن مالی و یا هر دلیل دیگری، روند پروژه را متوقف می‌کند و آن را به حالت تعلیق درمی‌آورد که این امر به ضرر طرف دیگر است که بعد از اقامه دعوی، سازنده به‌حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می‌شود و بعدازآن در صورت استنکاف، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز می‌شود تا نقص‌ها را به‌حساب سازنده مرتفع و دایره‌ی اجرا، هزینه کند و از دارایی سازنده وصول نماید.
طبق ماده ۲۳۹ قانون مدنی اگر اجبار متخلف برای رفع نقایص کافی نباشد و طرف دیگر هم توانایی برطرف کردن نقایص را نداشته باشد، طرف مقابل می‌تواند معامله را فسخ کند. البته این عکس این مورد هم امکان دارد مثلاً اگر طرف اول قرارداد از تعهدات خود مثل تحویل اسناد و مدارک مربوط در زمان مقرر یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعضی ازملک با توجه به پیشرفت کار، در زمان مشخص‌شده استنکاف کند.
در این نوع قرارداد طرفین در قبال تأخیر در انجام تعهدات خود مسئول‌اند و اگر در قرارداد ذکرشده باشد برای هر مدت‌زمان از تأخیر باید به‌طرف مقابل خسارت بدهند که از محل تضمینات دریافتی و یا اموال طرف دیگر قابل وصول است.
البته باید در نظر داشت که طبق ماده ۲۲۸ قانون مدنی، شرط مطالبه خسارت این است که طرف متخلف از انجام تعهد نتواند ثابت کند که عدم انجام به‌موقع، معلول حوادث غیرقابل پیشگیری یا پیش‌بینی بوده و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله شرایط زیر اساسی است:
اهلیت طرفین
قصد و رضای طرفین
موضوع معین که مورد معامله باشد
مشروعیت جهت معامله
اگر قراردادی شرایط ذکرشده را نداشته باشد باطل است.