وضعیت حقوقی فروش عین مرهونه

رأی وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور (شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰):
«مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود، لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌کند که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه درصورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن، بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به‌مراتب مذکور درجایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال عین مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، ازجمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست …»

رأی وحدت رویه فوق نه‌تنها وحدت رویه ایجاد نکرده است، بلکه خود به اختلافات موجود دامن زده است و رویه‌های مشتت دیگری در نظام قضایی کشور ایجاد کرده که به شرح زیر می‌باشد:

۱- بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه مذکور، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را قابل استماع ندانسته و عقیده داشتند تا زمانی که ملک در رهن است، هیچ نوع دعوایی قابل استماع نیست و حتی بعضی‌ها دعوی فک رهن، قبل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه متعهد را هم قابل استماع نمی دانستند.

۲- رویه دیگر این بوده که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را می پذیرفتند ولی قید عبارت “با حفظ حقوق مرتهن” را لازم می دانستند.

۳- اما رویه دیگری که اخیراً اکثریت بالایی از قضات را به همراه داشته است به این صورت می‌باشد که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را در صورتی می پذیرند که دعوی فک رهن هم مطرح شود و اعتقاددارند، بدون فک رهن امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد. (البته امکان طرح هم‌زمان این دعاوی نیز هست)

۴- رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است، این است که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه ها قابل‌ پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است، بنابراین اگر خریدار، فروشنده را با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرف دعوی قرار دهد، از باب اینکه التزام به شیء، التزام به لوازم آن است؛ فک رهن که مقدمه التزام است باید عملی شود و اگر کسی (فروشنده) محکوم‌به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، مکلف است ابتدا با رفع مانع، ملک را از رهن خارج کرده، سپس سند مالکیت را به نام خریدار تنظیم نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک و … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشد، نیازی به طرح دعوی مستقلی ندارند. بنابراین الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) نیازی به طرح دعوی مستقل (فک رهن) ندارد.