وکیل ملکی | وکیل املاک | وکیل متخصص ملک

تخصص در دعاوی ملکی

تمام تمرکز ما بر بروی دعاوی ملکی می باشد و بخاطر پیچیدگی دعاوی ملکی، برای موفقیت باید تمرکز ویژه ای در این حوزه داشت.

اساتید دانشگاه و قضات بازنشسته

ما مفتخر به همکاری اساتید دانشکده حقوق و همین طور قضات بازنشسته دادگستری هستیم.

سرعت بالا و نتیجه بهبود یافته

بدلیل تمرکز ما بر روی دعاوی مربوط به ملک و همکاری متخصصان در این حوزه و مطالعات مستمر، سرعت نتیجه گیری بسیار بالا بوده و عمده موکلان از خدمات ما رضایت دارند.

پیگیری و گزارش دهی منظم

جهت اطلاع موکلین عزیز همواره بصورت منظم گزارش عملکرد را تدوین نموده و ارسال نموده و یا تلفنی اطلاع میدهیم تا در روند کارها قرار گیرند.

پشتیبانی حرفه ای

همواره از راه های مختلف مانند تماس تلفنی، جلسات حضوری و غیره از موکلین خود پشتیبانی می نماییم.

حق الوکاله منصفانه

با توجه به ارائه خدمات تخصصی و حرفه ای توسط نخبگان حقوق، حق الوکاله بسیار منصفانه ای دریافت میکنیم.

وکلای پایه یک دادگستری

همه وکلای ما پایه یک دادگستری می باشند. و علاوه بر تجربه بالا، بر جدیدترین قوانین اشراف کامل دارند تا در دعاوی بهترین استفاده را نمایند.

عضو کانون وکلای مرکز

عضویت وکلای ما در کانون وکلای دادگستری مرکز نشان از اعتبار ماست تا موکلین ما با خیالی آسوده به ما اعتماد نماید.

دعاوی ملکی مجموعه‌ای از دعاوی کیفری و حقوقی است که به نحوی از انحاء به موضوع املاک مربوط می‌شود و به موضوعات متعددی تقسیم می‌شود. با توجه به تخصصی بودن انواع این دعاوی و عدم آشنایی و آگاهی اکثر مردم راجع به این دعاوی و طرح دعوا، بسیاری از افراد باوجود دلایل قوی و هزینه‌های زیاد و صرف زمان طولانی، نتیجه‌ی مطلوب و موردنظر خود را به دست نمی‌آورند.

تمامی انواع دعاوی ملکی مانند؛ خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی، رفع تصرف عدوانی، تخلیه ملک، رفع مزاحمت و …با توجه به قوانین پیچیده‌ی کشور و همچنین تعدد این‌گونه دعاوی، بسیار تخصصی بوده و به وکلای متخصص امور ملکی که با تمرکز روی این دعاوی و ضمن تحقیقات متعدد و کسب تجربه در این دعاوی به تخصص کافی برای رسیدگی و بررسی و کسب حداکثر نتیجه مطلوب و مورد انتظار در انواع متخلف دعاوی ملکی رسیده‌اند، نیاز دارد تا با صرف حداقل هزینه و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به دعوا رسیدگی نماید.

انواع دعاوی ملکی

1.  دعوای خلع ید

ماده ۳۰۸ قانون مدنی: «غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»

خلع ید عنوان دعوایی است که در آن مالک درخواست باز پس گرفتن ملک غیرمنقول خود که به شکل عدوانی و غاصبانه توسط دیگری تصرف ‌شده است، دارد.

ممکن است خوانده یا غاصب بدون اجازه خواهان یا مالک، ملک را تصرف کرده باشد و یا با اجازه او تصرف کرده باشد و بعد از مدتی علی‌رغم عدم تمایل مالک یا دلایل دیگر به تصرف خود ادامه داده باشد و از رفع ید خودداری کرده باشد.

شرایط و ارکان دعوای خلع ید

1.  موضوع دعوا مال غیرمنقول باشد:

طبق نظریه‌ی شماره ۳۸۷۵\۷ مورخ ۱۳۶۲\۱۰\۷ دعوای خلع ید فقط برای اموال غیرمنقول قابلیت استماع دارد و برای اموال منقول باید دعوی استرداد مال مطرح کرد. اکثریت حقوق‌دانان بر این نظر موافق هستند اما تعدادی از حقوقدانان معتقدند که دعوای خلع ید در اموال منقول هم قابل استماع است.

2.  استیلاء و وضع ید توسط غاصب

طبق ماده ۳۰۸ قانون مدنی، وقوع غصب لازمه‌ی طرح دعوای خلع ید و رسیدگی به آن است.

منظور از ید حاصل شدن استیلاء و تصرف بر اساس عرف است و نشانه‌ی ثابتی برای تحقق استیلاء وجود ندارد و معیار تشخیص آن عرف است. همچنین عرف مشخص می‌کند که اقدامات مدعی علیه تصرف محسوب می‌شود یا نه. بر اساس عرف، غصب هنگامی محقق می‌شود که مدعی علیه به‌قصد تصرف و استیلاء به ملک دیگری ورود کرده باشد و سلطه‌ی او بر مال، به‌منظور خارج کردن از تصرف دیگران و به‌قصد استفاده شخصی باشد.

ممکن است چند نفر شریک مالی را تصرف کرده باشند، در این صورت تمامی آنان در برابر مالک نسبت به‌تمامی ملک مورد غصب مسئول می‌باشند.

هرگاه شخصی به دیگری دستور دهد که مال دیگران را تصرف کند، آمر، غاصب و مستولی بر آن مال محسوب می‌شود.

در مواردی که شخصی مالی را تصرف می‌کند ولی او عین یا منافع آن را به شخص دیگری واگذار می‌کند، در این موارد باید دعوای خلع ید علیه هردوی آنان مطرح شود.

خواهان باید در دادگاه علاوه بر اثبات مالکیت خود، تصرف و استیلای خوانده را بر ملک خود و مبنای تصرف او را ثابت کند. به دلیل عرفی بودن مفهوم استیلاء و غصب و تصرف، اثبات این امر برای افراد عادی بسیار سخت بوده و نیاز به وکیل متخصص امور ملکی دارد.

3.  عدوانی بودن تصرفات

عدوان در لغت به معنای دشمنی و ستم کردن بر کسی است. عدوان در قانون مدنی تعریف‌نشده و عدوانی بودن تصرف جنبه نوعی دارد ولی با توجه به عرف مشخص می‌شود که برای عدوانی تلقی شدن، تصرف باید غیرقانونی و غیرمجاز باشد.

تصرف در صورتی عدوانی محسوب نمی‌شود که مالک بااراده‌ی خود به آن رضایت دهد و صرف سکوت مالک، رضایت محسوب نشده و تصرف عدوانی می‌باشد.

4.  مالکیت خواهان

خواهان باید برای طرح دعوا ذی‌نفع باشد، در دعوای خلع ید خواهان در صورتی ذی‌نفع محسوب می‌شود که بتواند در دادگاه با ارائه‌ی اسناد و مدارک، مالکیت خود را ثابت کند در غیر این صورت دعوای خلع ید قابل استماع نبوده و رد می‌شود چون رسیدگی به موضوع خلع ید، فرع بر اثبات مالکیت می‌باشد.

اثبات مالکیت با توجه به پیچیدگی اسناد مختلف املاک به وکلای متخصص امور ملکی نیاز دارد.

مرجع رسیدگی‌کننده

ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در آن حوزه واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»

2.  دعوای رفع تصرف عدوانی

ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»

تصرف در لغت به معنای به دست آوردن و مالک شدن آمده است و در اصطلاح عبارت است از سلطه و اقتداری که شخص باواسطه غیر و یا به‌طور مستقیم، بر مالی دارد.

در تصرف عدوانی، شخصی بدون اجازه و رضایت مالک، مال غیرمنقول او را به تصرف خود درمی‌آورد.

شرایط و ارکان دعوای تصرف عدوانی

1.  سبق تصرف خواهان

تصرف از زمانی شروع می‌شود که تمامی شرایط و ارکان آن به وجود آمده باشد. پس از اجتماع شرایط و ارکان تصرف، باید مدت‌زمان نسبتاً طولانی‌ای سپری شود تا برحسب عرف سابقه محسوب شود.

برای اینکه تصرف عدوانی تحقق یابد با خوانده یا متصرف، مال را مستقیماً و بلا واسطه از خواهان یا مالک استیلاء یا تصرف کرده باشد.

2.  تصرف فعلی خوانده

خوانده باید در زمان طرح دعوا و صدور حکم، همچنان، متصرف مال غیرمنقول مورد تصرف باشد.

همچنین خوانده نباید هیچ‌گونه تصرف قبلی در مال مورد تصرف داشته باشد.

3.  عدوانی بودن تصرف خوانده

خواهان پس از اثبات دو رکن قبلی، باید ثابت کند که تصرفات خوانده بدون رضایت وی و غیرقانونی و اصطلاحاً عدوانی بوده است.

برای دعوای تصرف عدوانی نیازی نیست که خواهان مالک عین باشد و فقط باید تصرف سابق خود را تحت هر عنوانی در دادگاه ثابت کند.

تفاوت دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی

1. دعوای تصرف عدوانی می‌تواند با جمع بودن شرایط ماهیت کیفری نیز داشته باشد ولی دعوای خلع ید ماهیت کاملاً حقوقی دارد.
2.  در دعوای خلع ید خواهان باید مالک بودن خود را اثبات کند و چه‌بسا تصرفی در مال نداشته ولی در دعوای تصرف عدوانی، خواهان باید ثابت کند که سابقاً در ملک تصرف داشته ولی متصرف یا خوانده ملک را از تصرف وی خارج کرده.
3.  در تصرف عدوانی، خارج شدن ملک بدون رضایت متصرف سابق از ید او و عدم رضایت متصرف سابق نسبت به تصرفات لاحق از اجزاء شرایط اساسی دعوی است ولی در دعوای خلع ید نحوه‌ی استیلاء غاصب بر ملک و رضایت مالک، تأثیری در دعوی ندارد.
4.  دعوای تصرف عدوانی به اموال غیرمنقول اختصاص دارد درحالی‌که ممکن است دعوای خلع ید بر اموال منقول نیز مطرح شود.

3.  دعوای تخلیه

ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»

تنظیم قرارداد اجاره ممکن است به‌صورت رسمی یا عادی بین طرفین منعقد شود. در مواردی که قرارداد به‌صورت عادی و بین طرفین در دفاتر مشاورین املاک منعقد می‌شود، باید دو نفر شاهد نیز سند اجاره را امضاء کنند.

رسیدگی به‌تمامی دعاوی راجع به تخلیه عین مستاجره غیر از؛ دعوای مربوط به‌حق کسب و پیشه و سرقفلی، در صلاحیت شورای حل اختلاف است و درصورتی‌که قرارداد اجاره، راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، در صلاحیت دادگاه محل خواهد بود. همچنین اگر درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت، سازمان‌ها، نهادها و دوایر دولتی باشد، مرجع رسیدگی دادگاه محل خواهد بود و شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت است.

دو نوع دعوای تخلیه وجود دارد؛

الف) درصورتی‌که مدت اجاره تمام‌شده باشد ولی مستأجر از تحویل و تخلیه‌ی ملک استنکاف نماید، موجر می‌تواند مبلغ رهن را در صورت وجود، به‌حساب دادگستری واریز کرده و در کمتر یک هفته از شورا دستور تخلیه فوری ملک را بگیرد که حکمی قطعی و غیرقابل‌اعتراض می‌باشد.

پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر ۳ روز وقت دارد که ملک مورد اجاره را تخلیه نماید، در غیر این صورت می‌توان از طریق قوه‌ی قاهره و به‌اجبار او را وادار به تخلیه کرد.

ب) درصورتی‌که مدت اجاره تمام نشده باشد و موجر به دلایل دیگری مثل؛ نیاز مالی، تعدی و تفریط مستأجر و … قصد استرداد ملک را داشته باشد، پس از تعیین وقت و رسیدگی به درخواست موجر، در صورت ذی‌حق بودن وی و مطابقت خواسته با قوانین و مقررات و همچنین قرارداد اجاره، حکم تخلیه صادر می‌شود که قابل تجدیدنظر و اعتراض می‌باشد.

پس از ابلاغ اجراییه حکم تخلیه، مستأجر ۱۰ روز برای تخلیه‌ی ملک مهلت دارد و در صورت استنکاف مستأجر برای تخلیه، می‌توان به قوه‌ی قاهره روی آورد.

درصورتی‌که در مهلت زمان تخلیه‌ی ملک توسط مستأجر، وی به دلایل حوادث غیرمترقبه و فورس ماژور، قادر به تحویل عین مستاجره نباشد، می‌تواند مهلت بیشتری برای تخلیه درخواست کند و درصورتی‌که موافقت، قاضی می‌تواند برای یک‌بار و به مدت یک ماه به وی مهلت بیشتری بدهد. در این صورت مستأجر باید اجرت‌المثل ایامی که ملک را در ید خود داشته با مالک بپردازد. اجرت‌المثل با توافق طرفین تعیین می‌شود و درصورتی‌که عدم توافق طرفین، توسط کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.

درصورتی‌که موجر مدعی شود که مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده یا بدهی شارژ دارد یا به عین مستاجره خسارتی وارد آورده و … درصورتی‌که خسارت کمتر از ۲۰ میلیون باشد به شورای حل اختلاف و اگر خسارت بیش از مبلغ مزبور باشد به دادگاه مراجعه نماید و نمی‌تواند خودش از ودیعه یا رهن مستأجر مبلغ خسارت را برداشت کند.

4.  دعوای رفع ممانعت از حق

ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای ممانعت از حق عبارت است از؛ تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.

حق ارتفاق حقی است برای شخصی (ملکی) در ملک دیگری؛ مانند؛ حق عبور و حق مجرای آب و فاضلاب.

حق انتفاع حقی است که به‌موجب آن شخص ذی‌حق می‌تواند از مالی که عین آن متعلق به شخص دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند؛ مانند؛ عمری، رقبی و سکنی.

در دعوای رفع ممانعت از حق، خواهان باید ثابت کند که خوانده بدون رضایت وی و بدون مجوز قانونی (مثل اجرای حکم دادگاه و رأی داوری)، مانع انتفاع وی از مال غیرمنقول موضوع دعوی گردیده است و این ممانعت همچنان ادامه دارد.

شرایط و ارکان دعوای ممانعت از حق

1.  سبق استفاده از حق

خواهان باید ثابت کند که قبل از ممانعت از حق خود، مدتی (که عرفا به‌عنوان سابقه پذیرفته شود) از حق انتفاع و ارتفاق خود استفاده می‌کرده است.

2.  حقی ازملک غیر

نیازی نیست که صاحب حق ارتفاق و انتفاع، مالک ملک مورداستفاده باشد. همان‌طور که در تعریف حق انتفاع و ارتفاق گفته شد، این دو حق حقوقی هستند که شخصی در ملک دیگری دارد؛ مثلاً مستأجری که ازملک موجر استفاده می‌کند (انتفاع) یا شخصی که برای رسیدن به ملک خود باید از راه‌پله‌ی ملک دیگری عبور کند (ارتفاق).

درصورتی‌که ملک مورداستفاده حق انتفاع یا ارتفاق مال خود صاحب حق باشد دیگر دعوای ممانعت از حق مطرح نیست و دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت مطرح می‌شود.

3.  ممانعت از حق

اصطلاح ممانعت در موردی استفاده می‌شود که ایجادکننده‌ی آن یا همان خوانده، مالک و متصرف اصلی ملک بوده و حقوق انتفاع و ارتفاق در ملک او برای دیگری و به ضرر خودش به وجود آمده است و او از ادامه‌ی تصرف این حقوق برای صاحب حق انتفاع و ارتفاق جلوگیری می‌کند.

درصورتی‌که خوانده هیچ‌گونه مالکیت و تصرفی در ملک نداشته باشد دعوای مزاحمت مطرح می‌شود.

ممانعت از حق انتفاع و ارتفاق ممکن است به صورتی باشد که محل ارتفاق و انتفاع در تصرف خواهان باقی‌مانده ولی استفاده از آن محدود یا غیرممکن شده باشد و یا محل انتفاع و ارتفاق به‌کلی از تصرف خواهان خارج‌شده باشد.

ممانعت از حق باید به‌صورت فعل (نه ترک فعل) باشد و ارادی و عمدی و توأم با قصد ممانعت از حقوق ارتفاق و انتفاع صورت بگیرد.

درصورتی‌که صاحب حقوق انتفاع و ارتفاق، به‌قصد سوءاستفاده و تعدی و تفریط در ملک مورداستفاده اقداماتی را انجام دهد؛ مانند اینکه محل عبور را به مجرای فاضلاب تبدیل کند یا محل سکونت را به محل تجارت تبدیل نماید، ممانعت از این تصرفات جایز بوده و ممانعت از حق دیگری محسوب نمی‌شود.

جهت رزرو وقت ملاقات حضوری با شماره ۸۸۶۷۴۲۱۶-۰۲۱ (دفتر مرکزی) و یا با همراه ۰۹۱۲۶۹۳۵۷۲۵ (پاسخگو ۹ صبح الی ۵ بعدازظهر) تماس بگیرید.
مشاوره فقط حضوری ارائه می شود و مشاوره تلفنی ارائه نمیشود.

و یا با کلیک روی دکمه زیر ( در تمام ساعات شبانه روز ) فرم کوتاه مربوطه رو پر نمایید تا در اولین فرصت با شما تماس بگیریم.