وکیل ملک در تهران

وضعیت حقوقی فروش عین مرهونه

در مورد اثر اجازه مرتهن (کسی که مال در رهن او قرار دارد، مثلاً بانک) بر معامله عین مرهونه (ملک مورد رهن) توسط راهن (مالک مال و فروشنده)، نظرات متفاوتی از سوی حقوقدانان ابرازشده است، برخی بر این عقیده‌اند که مرتهن با اجازه در بیع، حق خود را بر عین مرهونه ساقط کرده، مگر اینکه در زمان وقوع اجازه شرط خلاف آن شده باشد. برخی دیگر از حقوقدانان معتقدند اجازه مرتهن به معنای پذیرش صحت بیع همراه با صحت رهن است.
به نظر می‌رسد که چون حقوق مرتهن در سند انتقال قید شده است، حق مرتهن بر عین مرهونه ساقط نمی‌شود و در صورت انتقال عملاً مرتهن موافقت خود را با رهن ثالث اعلام کرده است، بنابراین اثر اجازه مرتهن، موافق وی با انتقال عین مرهونه است و وی حق دارد در صورت حال شدن دین و عدم پرداخت بدهی، طلب خود را از طریق فروش عین مرهونه استیفا کند.
بااین‌حال، رد مرتهن نیز مانند رد مالک در معامله فضولی نیست که به‌محض رد، موجب بطلان معامله شود. رد مالک در معامله فضولی، ایجاب به‌عمل‌آمده توسط فضول را زایل می‌نماید و سببی برای صحت معامله باقی نمیماند، ولی در فروش عین مرهونه، راهن خود مالک است و مرتهن نقشی در این معامله ندارد و جزء طرفین عقد نمی‌باشد، بنابراین رد مرتهن بلااثر بوده و تنها حق وی استفاده از عین مرهونه برای استیفا طلب خود (در صورت حال شدن دین و عدم پرداخت) است.

ماده ۷۹۳ قانون مدنی:
«راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.»

رویه قضایی

رأی وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور (شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰):

«مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود، لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌کند که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه درصورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن، بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به‌مراتب مذکور درجایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال عین مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، ازجمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست …»

رأی وحدت رویه فوق نه‌تنها وحدت رویه ایجاد نکرده است، بلکه خود به اختلافات موجود دامن زده است و رویه‌های مشتت دیگری در نظام قضایی کشور ایجاد کرده که به شرح زیر می‌باشد:
۱- بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه مذکور، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را قابل استماع ندانسته و عقیده داشتند تا زمانی که ملک در رهن است، هیچ نوع دعوایی قابل استماع نیست و حتی بعضی‌ها دعوی فک رهن، قبل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه متعهد را هم قابل استماع نمی دانستند.
۲- رویه دیگر این بوده که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را می پذیرفتند ولی قید عبارت “با حفظ حقوق مرتهن” را لازم می دانستند.
۳- اما رویه دیگری که اخیراً اکثریت بالایی از قضات را به همراه داشته است به این صورت می‌باشد که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را در صورتی می پذیرند که دعوی فک رهن هم مطرح شود و اعتقاددارند، بدون فک رهن امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد. (البته امکان طرح هم‌زمان این دعاوی نیز هست)
۴- رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است، این است که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه ها قابل‌پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است، بنابراین اگر خریدار، فروشنده را با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرف دعوی قرار دهد، از باب اینکه التزام به شیء، التزام به لوازم آن است؛ فک رهن که مقدمه التزام است باید عملی شود و اگر کسی (فروشنده) محکوم‌به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، مکلف است ابتدا با رفع مانع، ملک را از رهن خارج کرده، سپس سند مالکیت را به نام خریدار تنظیم نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک و … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشد، نیازی به طرح دعوی مستقلی ندارند. بنابراین الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) نیازی به طرح دعوی مستقل (فک رهن) ندارد.

تفسیر بعدی رأی وحدت رویه:

همان‌طور که قبلاً بیان گردید، متأسفانه پس از صدور رأی وحدت رویه مذکور، اختلافات سابق فروکش ننموده و همچنان برداشت های متفاوت از رأی فوق ادامه داشت، به‌نحوی‌که بعضی از شعب دادگاه ها، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را با این استدلال که منافاتی با حق مرتهن ندارد قبول کردند و بعضی از شعب با توجه به رأی وحدت رویه فوق، استماع آن را قانونی نمی دانستند. تا اینکه مجدداً به دیوان عالی و آن هم برای دو بار در هیات عمومی اصراری مطرح و هر دو بار با پذیرش دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه، منتهی به رأیی شد که می توان به‌نوعی تفسیر ناقص از رأی وحدت رویه تلقی کرد:

رأی اصراری اول (شماره ۲۱ مورخ ۱۳۷۶/۱۲/۱۲):

«نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدائی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه‌نامه مورخ … و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوی قرار داده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله‌، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به‌منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اینکه ازجمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک … به‌عنوان وام اخذ گردیده، بنا به‌مراتب، با لحاظ کیفیت طرح دعوی و تعهدات خوانده، دادنامه شماره … شعبه ششم دادگاه عمومی … که درعین‌حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد، با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می‌کند و به اکثریت آراء تائید و ابرام می‌شود.»

رأی اصراری دوم (شماره ۳۱ مورخ ۱۳۷۷/۱۲/۱۱):

«نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوی با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به اینکه به‌موجب سند رسمی رهنی، حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و به‌علاوه به او اجازه داده‌شده که از منافع ملک بهره-مند گردد و تلویحاً به‌منظور استهلاک بدهی بانک، اجازه فروش آپارتمان‌ها نیز به راهن داده‌شده است، بنابراین اعتراضات تجدیدنظرخواهان غیر مؤثر تلقی و دادنامه شماره … شعبه دادگاه عمومی … که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می‌شود.»
بنابراین به نظر می‌رسد با آراء اصراری متعدد، قضات دادگاه‌ها علی رغم رأی وحدت رویه موجود، مجاز باشند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را استماع نمایند.

نحوه اجرای حکم

درصورتی که دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه صادر نماید، پس از قطعیت دادنامه و صدور اجرائیه، با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت دین و فک رهن می‌باشد، اگر محکوم‌علیه مبادرت به پرداخت دین و فک رهن ننماید، صدور حکم چه فایده‌ای دارد؟
در جواب باید گفت همان ضمانت اجرایی که برای اصل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه متصور است، برای لوازم و مقدمات اجرای حکم که فک رهن جزئی از آن است قابل‌تصور است؛ یعنی اگر محکوم‌علیه مبادرت به فک رهن ننماید، مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، یا محکوم‌له خود مبادرت به پرداخت بدهی و فک رهن می‌نماید و یا در صورت عدم امکان، مطابق تبصره همان ماده شخص دیگری تحت نظر مأمور اجرای احکام با هزینه محکوم‌علیه اقدام می‌کند و اگر با این روش هم حکم اجرا نشد، ابتدا دادگاه به محکوم‌علیه اخطار می‌کند که مثلاً ظرف یک هفته مبادرت به پرداخت دین و فک رهن نماید، در صورت امتناع، روزانه برای محکوم‌علیه جریمه ای لحاظ می‌شود و از این طریق حکم اجرا می‌شود.
ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی:
«هرگاه محکوم به عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به‌ توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناسان، میزان هزینه را معین می نمایند. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناسی از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره: درصورتی‌که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی (سابق) انجام خواهد شد.»
ماده ۷۲۹ قانون آیین دادرسی مدنی سابق:
«در مواردی که موضوع تعهد عملی است که انجام آن جز به‌وسیله شخص متعهد ممکن نیست، دادگاه می‌تواند به درخواست متعهد له در حکم راجع به اصل دعوی یا پس از صدور حکم، مدت و مبلغی را معین نماید که اگر محکوم‌علیه مدلول حکم قطعی را در آن مدت اجرا نکند مبلغ مزبور را برای هرروز تأخیر به محکوم‌له بپردازد.»
مطابق ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی، اجرای حکم توسط دیگری و یا توسط محکوم‌له با هزینه محکوم‌علیه امکان‌پذیر می‌باشد، بنابراین می توان در راستای اجرای حکم، سایر اموال محکوم‌علیه را توقیف و با فروش آن، از محل ثمن فروش، دین راهن را به مرتهن پرداخت و فک رهن نمود، سپس سند رسمی تنظیم گردد.

نتیجه‌گیری

اگرچه بطلان معامله ملک مرهونه بعد از رد مرتهن حسب ظاهر، نظر مشهور فقهای بوده است، لیکن ازنظر تحلیل منطقی، راهن مالک عین مرهونه است، بنابراین اعتقاد به بطلان معامله صحیح نیست. بطلان درجایی است که فروشنده (فضول) مالکیتی ندارد و مالک هم معامله را رد کرده باشد. درحالی‌که در قضیه مانحن فیه، رد مرتهن چون بیگانه از معامله است هیچ اثری ندارد جز آنکه مرتهن حق دارد هر موقع که تأدیه دین وی معوق مانده است، از عین مرهونه جهت استیفای دین خود بهره‌برداری کند. تلاش در جهت تفسیر تصرفات غیر مضر از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، اگرچه ازنظر جمع حقوق راهن و مرتهن قابل‌ستایش است، لیکن در حقوق ایران، این تفسیر که فروش ملک مرهونه هیچ تأثیری در حق مرتهن ندارد، به این معنا که بتوان بدون رضای مرتهن هم عقد بیع راهن را صحیح و قطعی دانست و هم در همان حال عقد رهن را باقی تلقی کرد، خلاف ظاهر ماده ۷۹۳ قانون مدنی بوده و با مبانی حقوق امامیه نیز سازگاری ندارد.
به نظر می‌رسد تنها راه‌حل، تفسیر غیر نافذ در ماده ۷۹۳ قانون مدنی، به مراعی بودن حق مرتهن است (یعنی مرتهن بابت طلب خود که اجل آن رسیده است می تواند از عین مرهونه استفاده کند) بدون اینکه انتقال مال رهنی را قطعی تلقی کنیم و یا اساساً باطل بدانیم.
درنتیجه، رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور قابل انتقاد بوده و در استناد به آن علاوه بر اینکه باید به آراء اصراری بعدی توجه گردد، بلکه به لحاظ عدم شباهت کامل رأی وحدت رویه با دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی (در معاملات رهنی) نباید در این دعاوی مورد استناد قرار گیرد و نهایتاً باید به عدم بطلان معامله عین مرهونه، به‌صرف رد معامله توسط مرتهن معتقد باشیم تا هم حق مرتهن محفوظ باشد و هم راهن سلطنت مالکانه خود را از دست ندهد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

هشت − سه =

فهرست
تماس جهت رزرو وقت ملاقات