وکیل ملک در تهران

قراردادهای واگذاری مسکن مهر

قراردادهای واگذاری مسکن مهر، برنامه جدید دولت نهم و دهم جمهوری اسلامی ایران است که بر اساس بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۳۸۶ و در راستای تحقق مواردی از طرح جامع مسکن، پا به عرصه وجود گذاشت. در این راستا، دولت زمین‌های خود را بدون انتقال مالکیت در چرخه تولید مسکن وارد می نماید و با واگذاری حق بهره برداری طولانی‌مدت (۹۹ ساله) به افراد متقاضی واجد شرایط، سعی در جدا کردن قیمت زمین از هزینه تمام‌شده مسکن و همچنین افزایش عرضه مسکن و تلاش در جهت متعادل کردن بازار آشفته مسکن دارد. در همین راستا دولت با تخصیص تسهیلات و انعقاد قرارداد با سازنده‌های مورد اعتماد، اقدام به ساخت اعیان و واحدهای مسکونی می نماید. متقاضیان واجد شرایط، مبلغی از هزینه های ساخت را در حین ثبت‌نام و ساخت تأمین می‌نمایند و بقیه مبالغ را که از طریق اخذ تسهیلات تأمین‌شده است، به‌صورت اقساط، بعد از تحویل واحد مسکونی به بانک اعطاکننده تسهیلات پرداخت می‌نمایند. بدین‌وسیله متقاضی واجد شرایط، مالک اعیان (واحد مسکونی) می‌شود. درحالی که عرصه آن در مالکیت دولت (وزارت مسکن و شهرسازی) قرار دارد و به مدت ۹۹ سال در اجاره متقاضی واجد شرایط قرار می‌گیرد؛ به‌عبارت‌دیگر، بعد از تکمیل اعیانی، سند مالکیت اعیانی به نام متقاضی واجد شرایط صادر می‌شود.

نهادهای مشابه مسکن مهر در دیگر کشورها

کشورهای مختلفی تجربه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین های دولتی را تجربه کرده اند. شاید بتوان کشور انگلیس را از نخستین نمونه‌های این کشورها دانست که تجربه واگذاری زمین با اجاره بلندمدت یا حق بهره‌برداری، در آن کشور طولانی است.
در دهه هفتاد، مردم این کشور با مشکل شدید مسکن و گرانی زمین روبه رو بودند، به‌طوری‌که دولت را مجبور به دخالت در عرصه مسکن نمود. در دوره حاکمیت حزب کارگر، قوانین مختلفی در راستای کاهش قیمت مسکن به تصویب رسید که مهم‌ترین آن‌ها، قانون زمین مصوب ۱۹۷۵ بود که به‌موجب آن سعی شد قیمت زمین از هزینه تمام‌شده مسکن حذف شود یا کاهش یابد. در آن زمان می بایست تمام زمین‌های موجود، باقیمت‌های جاری در اختیار مسئولان محلی قرار می‌گرفت تا امکان اجاره ۹۹ ساله برای سازندگان مسکن فراهم آید یا اینکه این زمین‌ها، به‌طور مشترک توسط مقامات محلی و بخش خصوصی، جهت ساختمان‌سازی به کار رود؛ اما با به قدرت رسیدن محافظه‌کاران در سیستم حکومتی انگلیس، قانون زمین ۱۹۷۵ لغو گردید.
بااین‌وجود، اجاره ۹۹ ساله مسکن، هم اکنون نیز در انگلیس دیده می‌شود به‌طوری‌که مردم آن، منزل مسکونی را به‌صورت اجاره درازمدت ۹۹ سال واگذار می‌نمایند.
لازم به ذکر است که مدت معین، یکی از شرایط اساسی اجاره است و اجاره ۹۹ ساله ازنظر حقوق دانان این کشور، قابل‌قبول است.
در آمریکا نیز نهادی که شباهت بسیاری با مسکن مهر دارد، بانام انجمن تراست زمین معروف است. این انجمن غیرانتفاعی تلاش می‌کند با حذف قیمت زمین، برای افراد واجد شرایط و کم‌درآمد، مسکن تهیه نماید. در مسکنی که بر اساس این انجمن به وجود می آید، از زمین به‌صورت اجاره بلندمدت (معمولاً ۹۹ سال) جهت ساخت وساز مسکن و سمنی بهره برداری می‌شود.
لازم به ذکر است که در کشورهایی مثل فرانسه، سریلانکا، ژاپن و مالزی نیز نهادهایی شبیه مسکن مهر وجود دارد.

ارتباط قراردادهای الحاقی با قراردادهای مسکن مهر

به دلیل تحولات اقتصادی و صنعتی، انواع جدیدی از قراردادها به وجود آمده است که در آن، یک‌طرف قرارداد، مفاد و شرایط قرارداد را تعیین می‌کند و طرف دیگر، ناگزیر است که تمام شروطی را که طرف قدرتمند معامله، در قرارداد عرضه می‌کند بپذیرد. طرف این‌گونه قراردادها که «قرارداد الحاقی» نامیده می‌شود، ممکن است دولت یا اشخاص حقوقی حقوق خصوصی باشند.
۱- از خصوصیات مهم قرارداد الحاقی آن است که موضوع آن برای زندگی انسان و حیات روزمره او ضروری باشد و بدون وجود آن موضوع، حیات انسان در جامعه ای که در آن زندگی می‌کند، طاقت فرسا شود؛ مثلاً در جامعه کنونی خصوصاً در شهرهای بزرگ، نیروی برق و روشنایی، یکی از نیازهای ضروری انسان است. لذا ممکن است که برق، تحت شرایطی موضوع قرارداد الحاقی قرار بگیرد؛ زیرا اگر نیروی برق نباشد، زندگی طاقت فرسا می‌شود. حال‌آنکه در مسکن مهر تلاش می‌شود متقاضی، مالک اعیانی حادث‌شده در زمین (عرصه) اجاره ای شود؛ درحالی که صرف خانه‌دار شدن و به تعبیر حقوقی؛ به دست آوردن مالکیت اعیان از نیازهای اساسی و ضروری انسان نیست، بلکه داشتن مسکن در مفهوم عام خود که شامل مسکن اجاره ای یا هبه ای یا … می‌شود، از نیازهای ضروری انسان است. لذا موضوع مسکن مهر که اجاره زمین و مالکیت اعیانی (مسکن) است، از نیازهای ضروری انسان نیست؛ بنابراین نمی‌تواند موضوع قرارداد الحاقی قرار گیرد.
۲- در قراردادهای الحاقی، طرفی که مورد معامله را پیشنهاد می‌کند قدرت اقتصادی بیشتری نسبت به قبول کننده دارد و انحصار تولید و عرضه مورد معامله را دارا است. برخی حقوقدانان این مورد را اصلی‌ترین ویژگی قرارداد الحاقی می‌دانند، به‌طوری‌که اگر در قراردادی این ویژگی (حق انحصاری یا شبیه به انحصاری عرضه کالای موضوع قرارداد) در طرفی که شرایط و قالب قرارداد را تعیین می‌کند وجود نداشته باشد، عنوان «قرارداد الحاقی» بر آن صدق نمی‌کند.
در سیستم مسکن مهر، گرچه دولت زمین‌های خود را به‌صورت ۹۹ ساله در اختیار افراد واجد شرایط جهت ساخت قرار می‌دهد، اما انحصار اجاره زمین برای ساخت اعیانی و منزل مسکونی در اختیار دولت نیست و حتی در مورد اجاره زمین و مسکن، هر شخص حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی، چنین موقعیتی دارد و دولت به جهت تعدیل این انحصار، وارد عرصه مسکن شده است؛ بنابراین هرچند دولت، قالب و شرایط مسکن مهر را تعیین نموده است، انحصار مورد معامله در اختیار او نیست.
۳- محتوای قرارداد الحاقی، سرشار از شروط تحمیلی است که اکثر آن به نفع پیشنهادکننده است و کسی که به این قرارداد ملحق می‌شود، برای برآورده شدن نیازهای اساسی خود، مجبور به پذیرش آن است. این شروط تحمیلی ممکن است مسئولیت پیشنهاددهنده را تخفیف دهد یا اینکه حتی ممکن است مسئولیت او را به حد خیلی ناچیز برساند. به همین جهت است که بسیاری از حقوقدانان، خصوصاً صاحب‌نظران حقوق عمومی، این را عقد نمی‌دانند اما به نظر می‌رسد در حقوق ایران، بتوان نام عقد و قرارداد را بر آن نهاد؛ زیرا ماده ۲۰۶ قانون مدنی که بیان می‌دارد:
«اگر کسی درنتیجه اضطرار، اقدام به معامله کند مکره محسوب نشده و معامله اضطراری معتبر خواهد بود»
معامله ناشی از اضطرار را معتبر دانسته است.
در مسکن مهر، طرف پیشنهادکننده (دولت) شرایطی را به نفع خود به متقاضیان تحمیل نمی‌کند، بلکه به نظر می‌رسد که دولت شرایطی از قبیل اجاره ناچیز و پرداخت وام را که به نفع متقاضی است بر خود تحمیل می‌کند تا بدین وسیله، خانه‌دار شدن افراد واجد شرایط آسان شود. درنتیجه هیچ یک از شروطی که قرارداد الحاقی را از سایر عقود عرفی متمایز می‌کند در مسکن مهر وجود ندارد و به همین دلیل نمی‌توان مسکن مهر را از عقود الحاقی دانست. برفرض اگر برخی از حقوقدانان با این نتیجه مخالف باشند و مسکن مهر را قرارداد الحاقی بدانند، بازهم استدلال آن‌ها مانع از قرار گرفتن مسکن در قلمرو حقوق خصوصی نمی‌شود، چون اکثر حقوقدانان قرارداد الحاقی را در قلمرو معاملات و عقود می‌دانند و قرار دادن آن را در مباحث حقوق خصوصی، به بحث و چالش می کشانند.

رابطه اصل سالیانه بودن بودجه با مسکن مهر

بودجه، پیش بینی و تخمین درآمدها و هزینه‌های دولت در محدوده زمانی مشخص است که در اکثر کشورها معمولاً یک سال بوده و در ایران نیز بودجه برای یک سال تصویب و اجرا می‌شود. این اصل در بعضی از مواقع از قبیل جنگ، بحران‌های سیاسی و اقتصادی رعایت نمی‌شود. از مهم‌ترین نتایج اصل سالانه بودن بودجه این است که ارزش و اعتبار حقوقی احکام مقرر در قانون بودجه موقتی و یک ساله است؛ بنابراین در قانون بودجه باید از پیش بینی احکامی که ماهیت بودجه ای ندارند خودداری نمود.
همان‌طور که گفته شد، مسکن مهر بر اساس بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور به وجود آمده است.
حال پرسش اساسی این است که اگر ارزش و اعتبار حقوقی احکام مندرج در قانون بودجه یک ساله است، آیا مسکن مهر و قواعد حکم بر آن، اعتبار یک ساله دارد؟
در جواب می‌توان گفت که بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور، پدیده و ساختاری را به عرصه حقوقی کشور معرفی نمود که ماهیتاً ممکن نیست یک ساله باشد، به‌طوری‌که پس از وقوع و تشکیل مسکن مهر تا ۹۹ سال ممکن است ادامه یابد. هرچند پیش بینی قواعد و مقرراتی که غالباً بیش از یک سال قابلیت بقا دارند، در قانون بودجه کار شایسته ای نیست، متأسفانه این نکته سالیان متوالی در نظام حقوقی و مالی ایران نادیده گرفته‌شده و احکامی با ماهیت غیر بودجه‌ای و به‌صورت تبصره دائمی که ارزش حقوقی دائمی داشت، در قوانین بودجه پیش بینی می‌گردید.
رئیس دفتر حقوقی یکی از نهادهای دولتی مرتبط با مسکن مهر بیان داشت که؛ پس از تصویب قانون بودجه سال ۱۳۸۶ به مقامات کشوری اعلام نموده ایم که اصل سالیانه بودن بودجه برای ادامه حیات حقوقی مسکن مهر مشکل ایجاد می‌کند، اما آن‌ها باوجوداین اصرارهای مکرر، فقط قانون کلی «سازمان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» را در تاریخ ۱۳۸۷/۲/۲۴ به تصویب رساندند که تا حدودی می‌تواند به نظریه استمرار زندگی حقوقی مسکن مهر کمک نماید.

قراردادهای واگذاری مسکن مهر در پرتو قانون بودجه سال ۱۳۸۶

بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ مقرر نموده است:
«در اجرای اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مفاد بندهای ۱۵ و ۴۱ سیاست‌های کلی برنامه چهارم توسعه و بند «ج» ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مبنی بر لزوم تأمین مسکن مناسب برای آحاد ملت به‌خصوص اقشار کم‌درآمد، تقویت نقش حاکمیتی دولت در امر تأمین مسکن و در راستای برقراری عدالت اجتماعی و توانمندسازی گروه های کم درآمد، با تکیه‌بر تقویت تعاونی‌های تولید مسکن و خیرین مسکن‌ساز، حصول مدیریت یکپارچه و منسجم زمین، کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، هدایت و حمایت انبوه سازی، صنعتی سازی، مقاوم-سازی و ارتقای فناوری ساخت و ساز، به دولت اجازه داده می‌شود با جلب و جذب منابع مالی بخش خصوصی، منابع ذخیره ارزی (سهمیه بخش غیردولتی)، تسهیلات مالی خارجی، درآمد عمومی دولت، موضوع ردیف‌های ۶۰۱۱۰۴ و ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون، فروش اوراق مشارکت، سرمایه گذاری در شرکت‌های دولتی، کمک های مالی خیرین و سازمان های غیردولتی و تسهیلات بانکی، نسبت به زمینه‌سازی برای تأمین گروه-های هدف، به شرح زیر اقدام نماید.»
در جزء دوم از بند «د» تبصره ۶ قانون اخیرالذکر آمده است:
«وزارت مسکن و شهرسازی به‌منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی موظف است زمین مناسب را به‌صورت اجاره بلندمدت ۹۹ ساله در چهارچوب حق بهره‌برداری از زمین، به اعضای واجد شرایط تعاونی ها و افراد واجد شرایط واگذار نماید …»

طرفین قرارداد واگذاری مسکن مهر

هر عقد و قراردادی نیازمند وجود حداقل دو شخص به‌عنوان طرفین قرارداد است و قرارداد واگذاری مسکن مهر از این قاعده مستثنا نمی باشد. در این پدیده حقوقی می‌توان طرفین قرارداد را به دودسته «طرفین اصلی» قرارداد و «اشخاص ثالث» به شرح زیر تقسیم‌بندی کرد:

طرفین اصلی قرارداد واگذاری مسکن مهر:

در این قرارداد، وزارت مسکن به‌عنوان اجاره دهنده زمین (موجر) و فرد یا شخص حقیقی واجد شرایط، به‌عنوان مستأجر از مصادیق طرفین اصلی قرارداد واگذاری مسکن مهر تلقی می‌شوند.

الف) وزارت مسکن:

به‌موجب ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی تبصره ۶ قانون بودجه مصوب ۱۳۸۶:
«وزارت مسکن و شهرسازی موظف است در قالب برنامه واگذاری حق بهره‌برداری زمین، به‌منظور تأمین مسکن با اولویت گروه های کم درآمد، نسبت به تأمین زمین های موردنیاز از طریق اراضی در اختیار یا اراضی موضوع ردیف‌های (۶-۲) و (۷-۲) بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه (مصوب ۱۳۸۶) اقدام نماید.»
در ماده مزبور از لفظ اجاره در کنار عنوان حق بهره برداری زمین استفاده‌نشده است. شاید بتوان گفت که مرجع تصویب آیین‌نامه فوق الذکر، بین اجاره و حق بهره برداری از زمین، تفاوت قائل شده و متوجه اشتباه مرجع تصویب و تدوین قانون بودجه (که اجاره را با حق بهره برداری مترادف دانسته) شده است و به همین جهت لفظ اجاره را در کنار حق بهره‌برداری نیاورده است؛ اما باکمی دقت معلوم می‌شود که مرجع تصویب آیین‌نامه مزبور، در عنوان فصل سوم، حق بهره برداری از زمین را با اجاره طویل المدت مترادف دانسته است. علاوه بر آن، دولت در یک دستورالعمل مقرر نموده است که؛
«زمین‌های موضوع این بند (بند د تبصره ۶) در اجاره بلندمدت تا ۹۹ سال به متقاضیان واگذار می‌گردد تا نسبت به احداث واحدهای مسکونی اقدام نمایند …»
به نظر می‌رسد که عنوان «اجاره ۹۹ ساله» که برخی آن را به‌جای «مسکن مهر» استعمال می‌نمایند، ازلحاظ حقوقی ایراد دارد. باوجوداین، مسکن مهر با هر یک از عناوین مذکور قابل‌شناسایی است.

ب) متقاضی واجد شرایط:

همان‌طور که بیان شد، هدف و فلسفه وجودی مسکن مهر، حمایت از قشر آسیب پذیر جامعه و تهیه مسکن باقیمتی مناسب برای اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط است. در همین راستا، آیین‌نامه اجرایی فوق الذکر، شرایط متقاضیان مسکن مهر را به شرح ذیل دانسته است:
الف: فاقد مسکن و یا زمینی ملکی بوده و قبلاً از هیچ یک از امکانات دولتی مربوط به تأمین مسکن شامل زمین یا واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشد.
ب: متأهل یا سرپرست خانوار باشد.
ج: حداقل ۵ سال سابقه سکونت در شهرهای محل تقاضا داشته باشد (برای مهاجرین از شهرهای بزرگ، این مدت به یک سال کاهش‌یافته و برای کارکنان دولت که به استناد حکم دستگاه مربوط منتقل می‌شوند سابقه محل سکونت، ملاک عمل نخواهد بود)
تبصره ۱: اولویت با کسانی خواهد بود که درآمد ماهیانه آنان کمتر از دو برابر حقوق موضوع قانون کار یا استخدام کشوری (کمتر از ۴۰۰ هزار تومان) باشد …»

اشخاص ثالث در قرارداد واگذاری مسکن مهر:

برای اینکه قرارداد واگذاری مسکن مهر به هدف خود یعنی اتمام ساخت واحد مسکونی و سکونت گزیدن افراد متقاضی در آنجا منتهی شود، علاوه بر تراضی بین وزارت مسکن و متقاضی واجد شرایط به‌عنوان طرفین اصلی قرارداد، اشخاصی از قبیل بانک‌های ارائه‌دهنده تسهیلات ساخت اعیانی، انبوه سازان و به‌عبارتی‌دیگر، سازندگان اعیانی و همچنین در بعضی از موارد که در سال‌های اول اجرای طرح مسکن مهر رایج بود، شرکت‌های تعاونی مسکن مهر دخالت دارند. توضیح اینکه در ابتدا دولت زمین‌های خود را برای تأمین ساخت اعیان (واحدهای مسکونی) در اختیار بانک‌های ارائه‌دهنده تسهیلات قرار می‌دهد و بعد از تکمیل اعیانی نیز در رهن بانک قرار می‌گیرد و پرداخت اقساط وام نیز بر عهده متقاضی (مالک اعیانی) قرار می‌گیرد.
شرکت‌های سازنده ساختمان که مورد تائید وزارت مسکن باشند، عهده دار ساخت اعیانی می‌شوند و قسمتی از حق الزحمه و مخارج آن‌ها از طریق تسهیلات بانکی و قسمتی دیگر از متقاضی واجد شرایط تأمین می‌گردد.
در ابتدای اجرای طرح مسکن مهر، متقاضیان مجبور بودند که به عضویت یکی از تعاونی‌های مسکن مهر درآیند و این تعاونی‌ها با انعقاد قرارداد با وزارت مسکن و انبوه سازان، برای اعضای تعاونی (متقاضیان واجد شرایط) اقدام می نمودند که اکنون به علت کم کاری مدیران بسیاری از تعاونی‌ها، الزام عضویت در تعاونی‌ها از بین رفته و اشخاص مستقیماً می توانند با وزارت مسکن طرف قرارداد واقع شوند.

مقایسه قراردادهای واگذاری مسکن مهر با نهادهای مشابه

مسکن مهر با برخی از عقود و نهادهای حقوقی پذیرفته‌شده در ایران مانند؛ اجاره، عقد استحکار که خود به‌نوعی از مصادیق عقد اجاره است و حق انتفاع، شباهت‌های فراوانی دارد.
در این قسمت با بررسی و مقایسه این عقود با مسکن مهر، به این سؤال پاسخ داده می‌شود که آیا مسکن مهر با یکی از عقود پذیرفته‌شده قابل تطبیق است یا اینکه خود نهاد حقوقی جدیدی با شرایط و آثار متفاوت است.

الف) رابطه مسکن مهر با عقد اجاره:

یکی از عقود که برخی مسکن مهر را با آن می شناسند، عقد اجاره است و حتی در برخی از متون قانونی در خصوص مسکن مهر، از عبارت «اجاره ۹۹ ساله» استفاده‌شده است؛ بنابراین برای تبیین ماهیت حقوقی مسکن مهر لازم است ضمن بیان خصوصیات اجاره، این ویژگی‌ها را با مسکن مهر مقایسه کرده و تفاوت‌های عقد اجاره و مسکن مهر را بیان کنیم.

۱- آیا مسکن مهر مانند عقد اجاره تملیکی است؟

تملیک در عقد اجاره را می‌توان «تملیک موقت» نامید. در سیستم مسکن مهر که زمین دولتی به مدت ۹۹ سال در اختیار متقاضی برای ساخت مسکن و بهره برداری قرار می‌گیرد، متقاضی، ابتدا باید به عضویت تعاونی‌های مسکن درآید یا اینکه طبق مصوبات جدید، چند متقاضی واجد شرایط، خود را به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی نمایند و باهمکاری همدیگر از مزایای مسکن مهر استفاده نمایند.

بنابراین برای سیستم مسکن مهر در این بحث، دو حالت قابل‌تصور است:

حالت نخست: شخص متقاضی برای تملک زمین، ابتدا باید به عضویت یکی از اعضای تعاونی مسکن مهر درآید و در مرحله بعد، این شخصیت حقوقی شرکت تعاونی مسکن مهر است که مدیران آن به نمایندگی از آن شرکت، زمین متعلق به دولت را برای ساخت منازل مسکونی اجاره می‌نمایند؛ بنابراین در مرحله وقوع عقد اجاره، یک نوع نمایندگی اجباری برای تملیک منفعت وجود دارد. مورد دیگری که عنصر تملیک را کم رنگ می‌کند این است که ساخت وساز تمامی واحدهای مسکونی متعلق به اعضا، باید هماهنگ و یک شکل باشد و شخص متقاضی در انتخاب نحوه ساخت و استفاده، آزاد نیست و حتی در بسیاری از موارد اتفاق می افتد که متقاضی مسکن مهر از محل وقوع زمین نیز آگاهی ندارد. نظر به اینکه شخصیت حقوقی متقاضیان مسکن مهر (اعضای تعاونی مسکن مهر) با شخصیت حقوقی شرکت تفاوت دارد، می‌توان گفت که در مرحله انعقاد قرارداد اجاره و ساخت وساز (ابتدای تملیک منافع) متقاضی تملک منافع نمی‌کند، بلکه این شرکت تعاونی است که به تملک منفعت می پردازد. در پاسخ به این نظر ممکن است برخی ایراد نمایند که درنهایت، استفاده از منفعت، پس از ساخت وساز به متقاضی برمی‌گردد، اما در پاسخ باید گفت که ذینفع در مرحله ساخت وساز و تملیک ابتدایی منافع، شرکت تعاونی مسکن مهر است، زیرا ممکن است به دلایلی، اعضا از شرکت خارج شوند و انصراف خود را از مسکن مهر اعلام نمایند یا اینکه به علت کشف عدم وجود شرایط لازم برای عضویت در تعاونی، از شرکت مزبور اخراج شوند.
اما در مرحله‌ای که مسکن و اعیانی ساخته‌شده در زمین اجاره‌ای به اعضا تحویل داده می‌شود، آن‌ها می توانند آزادتر از گذشته، منافع زمین را در مدت اجاره تملک نمایند و مطابق مقررات مسکن مهر، باید به دولت اجاره پرداخت نمایند. با توجه به موارد فوق الذکر، به نظر می‌رسد که تملیک منافع در سیستم مسکن مهر، کم‌رنگ‌تر از تملیک منافع در اجاره‌های معمولی است.
حالت دوم: قانون‌گذار در قسمت ۱-۲ از بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ مقرر نموده است که:
«وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین متناسب را … به اعضای واجد شرایط تعاونی‌ها و افراد واجد شرایط واگذار نماید …»
بنابراین مشخص می‌شود که قانون‌گذار نه‌تنها منعی برای دریافت زمین، بدون عضویت در تعاونی های مسکن مهر قائل نشده است، بلکه صراحتاً اجازه واگذاری زمین را به افراد واجد شرایط که عضو تعاونی مسکن مهر نیستند داده است. باوجوداین در ابتدا افراد مجبور بودند که برای ورود به سیستم مسکن مهر، به عضویت تعاونی‌های مسکن مهر درآیند.
پس‌ازاینکه برخی تعاونی‌ها در احداث واحدهای مسکونی و تحویل آن به اعضا تأخیر نمودند و این امر باعث شد که برخی از اعضا انصراف خود را از ادامه زندگی حقوقی در سیستم مسکن مهر اعلام نمایند، دولت تصمیم گرفت که ورود اشخاصی را که عضویت در تعاونی‌های مسکن مهر ندارند به سیستم حقوقی مسکن مهر بپذیرد.
«بر اساس تصمیم نمایندگان ویژه رئیس‌جمهور در کارگروه مسکن، از تاریخ ابلاغ این تصمیم، زمین‌هایی مشخص‌شده در قالب طرح مسکن مهر (حق بهره برداری ۹۹ ساله) جهت ساخت واحدهای مسکونی این طرح به‌صورت گروهی انجام می‌شود. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است متقاضیان این طرح را که واجد شرایط چهارگانه بوده و اسامی آن‌ها به تأیید رسیده است، در قالب گروه‌هایی ۳ تا ۵ نفره سازمان‌دهی کرده و زمین‌هایی با کاربری مسکونی و بلامعارض را در حین مراحل آماده‌سازی به‌طور مشخص به این گروه‌ها تحویل دهد.
شورای مسکن استان می‌تواند تعداد افراد هر گروه را در صورت کمبود زمین، متناسب با وضعیت زمین در استان و شهرستان با ویژگی‌های افراد متقاضی تا حدود ۱۰ نفر افزایش دهد.»
در این حالت شاید بتوان گفت که منافع زمین‌های دولتی تا ۹۹ سال به تملیک متقاضیان واجد شرایط درمی‌آید و ازاین‌جهت با عقد اجاره که تملیک منفعت است شباهت دارد.

۲- آیا قرارداد واگذاری مسکن مهر مانند اجاره، معوض است؟

عقد در صورتی معوض است که دارای دو شرط زیر باشد:
شرط نخست: طرفین عقد، مالی به دیگری بدهند یا در برابر طرف مقابل عهده‌دار امری شوند، خواه عوض و معوض باهم معادل باشد، یا اینکه ارزش یکی بیشتر از دیگری باشد. البته هرگاه یکی از دو عوض در برابر دیگری به‌اندازه‌ای ناچیز باشد که عرف آن را در حکم «هیچ» بداند، مانند صلح تمام اموال شخص در برابر یک سیر نبات، باید بدون توجه به‌ظاهر، عقد را مجانی دانست.
شرط دوم: قصد مشترک طرفین، مبادله دو مورد عقد باشد؛ یعنی هر یک از آنان مالی دهد تا در برابر آن، مال یا تعهدی به دست آورد. پس اگر در قراردادی تعهد یا تملیک دو طرف در برابر هم و پیوسته باهم به وجود نیاید، نمی‌توان عقد را معوض دانست. برای مثال در موردی که در هبه، بر متهب شرط شود تا او نیز مالی را به واهب تملیک کند، عقد هبه ماهیت اصلی خود را از دست نمی دهد و آنچه واقع‌شده است، مخلوطی از دو بخشش است که توافق اراده‌ها، پیوند و ترکیبی بین آن‌ها به وجود نیاورده است و به همین دلیل نباید عقد را معوض شمرد.

اکنون باید بررسی کرد که آیا این دو شرط فوق در سیستم مسکن مهر وجود دارد یا خیر؟

در مسکن مهر، دولت زمین خود را در ابتدا بدون دریافت اجاره در اختیار تعاونی‌ها یا گروه‌های متقاضی قرار می‌دهد، درحالی که تعاونی‌ها و گروه‌های متقاضی، از همان ابتدا تصرفات حقوقی خود را شروع می کنند و به‌نوعی از منفعت زمین استفاده می‌نمایند؛
بنابراین در این حالت، دولت فقط مالی در اختیار تعاونی ها و گروه‌های متقاضی قرار می‌دهد، اما هیچ مبلغی را به‌عنوان مال الاجاره در آن زمان دریافت نمی کند.
ممکن است گفته شود که برای معوض قلمداد کردن عقد، لزومی ندارد که عوض (مال الاجاره) در حین قرارداد پرداخت شود و مطابق ماده ۱۹ دستورالعمل اجرایی بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۳۸۶، مبلغ مال الاجاره نیز معلوم شده است؛ اما در پاسخ می‌توان گفت که هدف اصلی دولت، تأمین مسکن اقشار کم درآمد و فاقد مسکن می‌باشد نه کسب سود و عوض در برابر معوض. به همین دلیل است که در ماده ۱۹ دستورالعمل فوق الذکر، مبلغ مال الاجاره ناچیز است. دلیل دیگر این است که دولت در ابتدا بدون دریافت اجاره، زمین را در اختیار شرکت‌های تعاونی و گروه‌های متقاضی قرار می‌دهد و برای ساخت مسکن در همان زمین، تسهیلات ساخت نیز اعطا می‌کند.
بنابراین می‌توان گفت که مسکن مهر، عقد معوض نیست و اجاره‌ای که پس از ساخت واحدهای مسکونی و صدور مالکیت اعیانی برای متقاضی مسکن مهر به‌عنوان اجاره‌بهای زمین باید به دولت پرداخت شود، «شرط عوض» است و آن‌قدر ناچیز است که تأثیری در غیرم عوض بودن مسکن مهر ندارد.

۳- آیا قراردادهای واگذاری مسکن مهر مانند اجاره، عقدی موقت است؟

در سیستم مسکن مهر، مطابق ماده ۱۹ دستورالعمل آیین‌نامه اجرایی بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ مقررشده است که:
«زمین های موضوع این بند در اجاره بلندمدت ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار می‌شود تا نسبت به احداث واحد مسکونی اقدام نمایند …»
اکثر مراجع تقلید، اجاره ۹۹ ساله را صحیح دانسته و ازنظر آن‌ها اجاره ۹۹ ساله شرعاً مانعی ندارد.
در حقوق ایران نیز، نص قانونی در خصوص حداکثر مدت اجاره وجود ندارد؛ به‌عبارت‌دیگر، قانون‌گذار، سقف مدت اجاره را بیان ننموده است.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد:
«در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است»
در موارد دیگر نیز فقط ضروری بودن تعیین مدت در عقد اجاره مقررشده است. به نظر می‌رسد که در حقوق ایران محدودیتی راجع به طولانی بودن مدت اجاره وجود ندارد. با این اوصاف در حقوق ایران باید بر این اعتقاد بود که مدت اجاره به‌موجب اصل حاکمیت اراده، در اختیار متعاقدین است.
بنابراین می‌توان گفت که اجاره بلندمدت و ۹۹ ساله ازلحاظ شرعی و حقوقی مانعی ندارد و اگر عرفا در مدت اجاره، عین مستاجره قابل بقا باشد و منع نظم عمومی و مغایرت آن با اخلاق حسنه موجود نباشد، در صحت وقوع آن نباید تردید نمود.

۴- آیا قراردادهای واگذاری مسکن مهر مانند اجاره، عقد لازم است؟

ماده ۱۸۵ قانون مدنی:
«عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه»
با توجه به ماده فوق، در حقوق ایران، اصل لزوم قراردادها پذیرفته‌شده است. با بررسی در قانون مدنی و با اتکا به اصل بیان‌شده، می‌توان گفت؛
«عقد لازم در دو مورد قابل انحلال است:
۱- موردی که قانون به‌موجب یکی از خیارات، حق فسخ آن را به طرفین عقد یا یکی از آن دو یا ثالث داده باشد.
۲- در هر مورد که دو طرف به‌منظور انحلال عقد باهم تراضی کنند. (اقاله)»
متقاضی مسکن مهر می‌تواند در مرحله آماده‌سازی و ساخت‌وساز مسکن و واحد مسکونی و حتی پس از تحویل واحد مسکونی، از مسکن مهر و عضویت تعاونی انصراف دهد و چنانچه انصراف پس از وقوع عقد قرارداد واگذاری واحد مسکونی باشد، قرارداد از جانب تعاونی فسخ خواهد شد و پس از انصراف، هزینه سازمان‌دهی کسر و مابقی دریافتی (پس از جایگزین شدن عضو دیگر) و بدون هیچ‌گونه ارزش‌افزوده‌ای، به عضو منصرف پرداخت خواهد شد.
بنابراین متقاضی مسکن مهر در هر زمان می‌تواند عقد را فسخ نماید، درحالی که چنین اختیاری برای دولت وجود ندارد. به نظر می‌رسد که مسکن مهر، عقدی است که از جانب متقاضیان جایز و از جانب دولت لازم است و دولت حق فسخ آن را در هر زمان که اراده کند ندارد.
درنتیجه مکن مهر، از جهت لزوم و جواز، یکی از مصادیق ماده ۱۸۷ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد:
«عقد ممکن است نسبت به یک‌طرف لازم باشد و نسبت به طرف دیگر جایز»
در حقوق مدنی، دو نمونه بارز این نوع عقود، عقد رهن و کفالت است، به‌طوری‌که عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و عقد کفالت نیز نسبت به کفیل لازم و نسبت به مکفول جایز است.

ب) رابطه مسکن مهر با عقد استحکار:

استحکار عبارت است از اجاره زمین برای اینکه مستأجر در آن خانه بسازد یا درخت بکارد. در عصر حاضر این واژه را نمی‌شناسند و عبارت درازتری به کار می‌برند که عبارت است از: «اجاره برای احداث اعیان»
ماده ۵۰۴ قانون مدنی:
«هرگاه مستأجر به‌موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت»
می‌توان گفت که این ماده، با مسکن مهر یا به عبارتی صحیح‌تر «حق بهره برداری از زمین دولتی برای ساخت مسکن» شباهت فراوانی دارد.

ج) رابطه مسکن مهر با حق انتفاع:

ماده ۴۰ قانون مدنی:
«حق انتفاع عبارت از حقی است که به‌موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند»
مطابق همین قانون، حق انتفاع به سه قسم ذیل تقسیم‌شده است:
  • عمری: «حق انتفاعی است به‌موجب عقدی از طرف مالک، برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع یا شخص ثالثی برقرارشده باشد» (ماده ۴۱)
  • رقبی: «حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می‌شود» (ماده ۴۲)
  • سکنی: «اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکنی باشد، سکنی یا حق سکنی نامیده می‌شود و این حق ممکن است به طریق عوری یا به طریق رقبی برقرار شود» (ماده ۴۳)
مسکن مهر با حق انتفاع رقبی شباهت فراوانی دارد زیرا در سیستم مسکن مهر، دولت زمین خود را برای بهره برداری ساخت مسکن به مدت ۹۹ سال در اختیار متقاضی قرار می‌دهد؛ بنابراین ممکن است برخی ادعا نمایند که سیستم مسکن مهر در تعریف حق انتفاع می گنجد.

مقایسه قراردادهای واگذاری مسکن مهر با برقراری حق انتفاع

الف) موضوع حق انتفاع باید مالی باشد که بهره برداری از آن با بقای عین ممکن باشد:

در حق انتفاع مانند اجاره، موضوع آن باید از اموالی باشد که در صورت استفاده از آن، عین از بین نرود به‌طوری‌که از بین رفتن مال، لازمه استفاده و بهره برداری نباشد.
بنابراین خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها را نمی‌توان برای مصرف، موضوع حق انتفاع قرار داد. در مسکن مهر، یکی از موضوعات زمین است.
اصولاً زمین از اموالی است که با حق انتفاع از آن، عین آن از بین نمی‌رود؛ بنابراین می‌توان گفت که در این خصوصیت، بین حق انتفاع و مسکن مهر تفاوتی وجود ندارد.

ب) در حق انتفاع، قبض شرط صحت است:

قبض در اصطلاح حقوقی به معنی استیلا و تسلط بر مال است. در حق انتفاع، قانون‌گذار در ماده ۴۷ قانون مدنی مقرر نموده است: «در حبس، اعم از عمری و غیره، قبض شرط صحت است»
به‌طوری‌که اگر شرط صحت حبس که قبض است موجود نشده باشد، چنین حبسی قابل ترتیب اثر نخواهد بود.
بنابراین می‌توان گفت که حق انتفاع از اقسام عقود عینی به شمار می‌رود؛ حال‌آنکه در مسکن مهر چنین قیدی وجود ندارد و به این دلیل نمی‌توان گفت که مسکن مهر از مصادیق حق انتفاع است.

رابطه قراردادهای واگذاری مسکن مهر با ماده ۱۰ قانون مدنی

ماده ۱۰ قانون مدنی:

«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» این ماده بیان کننده اصل آزادی و حاکمیت اراده است.
حال باید به این پرسش پاسخ دهیم که آیا مسکن مهر از مصادیق قراردادهای ماده مذکور هست یا خیر؟ دلیل آن این است که قراردادهای موضوع ماده ۱۰ را عقود بی‌نام یا غیر معین می‌دانند. لذا برای پاسخ به سؤال فوق، لازم است که مفهوم و خصوصیت عقود معین و غیر معین بیان شود.
عقود معین، گروهی از قراردادها است که در قانون، نام خاص دارد و قانون‌گذار شرایط ویژه و آثار آن‌ها را معین کرده است؛ مانند صلح و بیع و اجاره و … در این‌گونه قراردادها که به دلیل اهمیت اجتماعی و اقتصادی خود از دیرباز موردتوجه قانون‌گذاران بوده است، قالب بیان اراده از پیش فراهم آمده و همه امور به حاکمیت اراده دو طرف واگذار نشده است. آنان نیازی به پیش بینی تمام حقوق و تکالیف ناشی از پیمان را ندارند، زیرا قانون این مهم را به گردن گرفته است.
پیشرفت‌های اقتصادی و فناوری موجب شده است که انسان‌ها برای رفع نیازمندی‌های خود، قراردادهای متنوعی را منعقد نمایند که بسیاری از این قراردادها با عقود معینی که به آن اشاره شد تفاوت فاحشی دارند، به‌طوری‌که دو نفر با استفاده از اصل حاکمیت اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادی را منعقد می‌نمایند و به‌تبع آن، از حقوقی برخوردار می‌شوند یا تکالیفی را بر عهده می‌گیرند که در قالب هیچ یک از عقود پذیرفته شده در قانون مدنی و سایر قوانین قابل تطبیق نیست و نمی‌توان نام یکی از عقود معین را بر آن نهاد. این نوع قراردادها را عقود غیر معین یا بی نام می نامند.
عقود نامعین در قانون، عنوان و صورت ویژه ندارد؛ شمار آن‌ها نامحدود است و شرایط و آثار هر پیمان بر طبق قواعد عمومی قراردادها و اصل حاکمیت اراده معین می‌شود مانند قرارداد مربوط به طبع و نشر کتاب، اقامت مهمانخانه و …
اگر مسکن مهر شرایط و خصوصیات عقد معین را در خود داشته باشد، می‌توان گفت عقد معین، نهاد حقوقی جدید احیاشده‌ای است که رسماً در سال ۸۶ پا به قلمرو حقوق کشور گذاشت و اگر خصوصیات عقود معین را نداشته باشد، به‌ناچار باید آن را از مصادیق ماده ۱۰ قانون مدنی دانست.
در شماره ۱-۲ از بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور مقررشده است که:
«وزارت مسکن و شهرسازی به‌منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی موظف است زمین مناسب را به‌صورت اجاره بلندمدت تا ۹۹ سال در چهارچوب حق بهره برداری از زمین به اعضای واجدالشرایط تعاونی‌ها و افراد واجدالشرایط واگذار نماید …»
به نظر می‌رسد که در مقرره فوق که از مصادیق قانون به معنای اخص می‌باشد، دو نکته مهم دیده می‌شود:
۱- قانون‌گذار، قالب و چهارچوبی به نام «حق بهره برداری از زمین» را تعیین نموده است؛ بنابراین به نظر می‌رسد که قانون‌گذار آن چیزی را که به مسکن مهر یا اجاره ۹۹ ساله مشهور است «حق بهره برداری از زمین (دولتی)» نام‌گذاری کرده است.
۲- شرایط کلی و اساسی «حق بهره برداری از زمین» را بیان نموده است، به‌طوری‌که یکی از شرایط، اجاره ۹۹ ساله زمین است. دوم اینکه افرادی که قصد ورود به این قالب حقوقی را دارند باید واجد شرایط باشند؛ یعنی شرایط خاصی داشته باشند. لذا در قانون بودجه سال ۱۳۸۶ نام و شرایط کلی مسکن مهر معین‌شده است و در آیین‌نامه اجرایی تبصره ۶ همان قانون که در مورخ ۱۳۸۶/۳/۱ به تصویب رسیده است و همچنین در دستورالعمل اجرایی برنامه‌های تأمین مسکن در سال ۱۳۸۶ که موضوع آیین‌نامه اجرایی بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ است، جزئیات بیشتر راجع به‌حق بهره برداری از زمین (دولتی) تصویب و ابلاغ گردید؛ بنابراین می‌توان گفت که مسکن مهر، نهاد حقوقی و عقد معین جدیدی است که باید با عنوان قانونی «حق بهره برداری از زمین (دولتی) جهت ساخت مسکن» در محافل حقوقی شناخته شود.

نتیجه گیری:

۱- علی رغم ارتباط مسکن مهر با مسائل حقوق عمومی، ازجمله قانون بودجه و دخالت دولت، بسیاری از مسائل آن را می‌توان در قلمرو حقوق خصوصی بررسی نمود و حتی می‌توان ادعا کرد که مسکن مهر در قلمرو حقوق خصوصی قرار دارد.
۲- هرچند که مسکن مهر، بر اساس بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ پا به عرصه وجود حقوقی نهاد، با توجه به طبیعت و ذات این نهاد که برای مدت طولانی به وجود آمده و همچنین قانون سازمان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، (مصوب ۱۳۸۷/۲/۲۴) اصل سالیانه بودن بودجه نمی‌تواند در استمرار آن خللی وارد نماید.
۳- مسکن مهر با عقد استحکار (اجاره برای احداث اعیان) شباهت زیادی دارد اما به دلیل وجود برخی از تفاوت‌ها نمی‌توان آن را عقد استحکار دانست. باوجوداین به نظر می‌رسد که مبنای اصلی مسکن مهر، عقد استحکار است که یک نام فقهی فراموش‌شده است.
۴- اجاره ۹۹ ساله و بلندمدت در اکثر کشورها و در نظر قریب به‌اتفاق فقهای شیعه و سنی و همچنین ازنظر مراجع تقلید کنونی شیعه مانعی ندارد و صحیح است. در حقوق ایران نیز منعی در مورد اجاره ۹۹ ساله و بلندمدت وجود ندارد.
۵- با توجه به اینکه قانون‌گذار، نام و شرایط خاصی برای مسکن مهر مقرر نموده است، می‌توان ادعا نمود که عقد معین جدیدی است و ازاین‌پس شایسته نیست که از عنوان «مسکن مهر» یا «اجاره ۹۹ ساله» استفاده شود، بلکه بهترین عنوانی که می‌توان برای آن انتخاب کرد، «حق بهره برداری از زمین (دولتی برای مسکن)» است. هرچند این نام طولانی است، عنوانی است که قانون‌گذار برای آن انتخاب کرده است؛ بنابراین مسکن مهر، عقد معین نوپایی است که نام حقوقی آن، «حق بهره برداری از زمین (دولتی برای مسکن)» است و علی رغم شباهت‌های زیادی که با عقد اجاره و استحکار دارد، تفاوت‌هایی نیز با آن‌ها دارد و همین تفاوت‌ها، ماهیت خاصی به آن بخشیده است.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

19 − 2 =

فهرست
تماس جهت رزرو وقت ملاقات