عقب‌نشینی املاک واقع در طرح‌های شهرداری

طرح‌های شهرداری شامل عملیات‌های مختلفی می‌باشد، ازجمله؛ برنامه‌های رفاه اجتماعی، عملیات زیر بنایی یا احداث تأسیسات و ساختمان برای تسهیل و تحقق وظایف دولت که عبارت‌اند از نوسازی و عمران و توسعه شهر و …
شهرداری‌ها در تهیه و تدوین این طرح‌ها نقش چندانی ندارند و موظف‌اند که این طرح‌ها را به همان ترتیب و مقدار، در مکان‌هایی که توسط مراجع صالح به آن‌ها اعلام می‌شود، بدون آزادی عمل خاصی در مرحله‌ی اجرا، به عمل درآورند.
تصویب این طرح‌های عمرانی، بر عهده شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشد. (مطابق ماده ۳ آیین‌نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور)
در بسیاری از موارد، اجرای این قبیل طرح‌ها با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد. در این مواقع، ممکن است مالکین به تصور عدم استحقاق عوض، ناخواسته مبادرت به عقب‌نشینی از ملک خود برای اجرای این طرح‌ها مانند، تعریض کوچه، می‌کنند.

نظرات در مورد امکان مطالبه خسارت

در مورد امکان یا عدم امکان مطالبه غرامت توسط مالک نظریات متفاوتی به شرح زیر وجود دارد:
۱٫ اکثریت با این نظر موافق‌اند که؛ سلب مالکیت به‌صورت رایگان جهت اجرای این قبیل طرح‌ها، امری نادر و استثنایی بوده که فقط مطابق نص صریح قانونی ممکن می‌باشد. بنابراین حتی اگر در مورد تأمین حقوق مالکانه در مواقعی که برای اجرای طرح، محدودیت‌هایی به حقوق مالک تحمیل می‌شود شک و تردیدی وجود داشته باشد، در مورد سلب حقوق مالکانه برای اجرای این طرح‌ها هیچ شک و تردیدی باقی نمی‌ماند و باید خسارات و تاوان سلب حقوق مالک، به وی داده شود و درنتیجه چون اصل بر دادن معوض است، در موارد مشابه نیز، باید به اصل رجوع کرد.
۲٫ نظر دیگر این است که با توجه به این‌که اعراض مانند ابراء، سبب سقوط حق می‌شود، با رها کردن و عقب‌نشینی ملک توسط مالک، مالکیت ساقط‌شده و مشمول قاعده اعراض می‌شود و به همین دلیل، حق مالک نسبت به مالی که از آن اعراض شده ساقط می‌شود و ملک جزو مشترکات عمومی می‌شود.
۳٫ به نظر برخی افراد در حقوق ما، اصل بر مسئولیت مبتنی بر تقصیر است، به این صورت که هرگاه هر شخص حقیقی یا حقوقی، با تجویز قانون مرتکب عملی شود که باعث ورود خسارت به دیگری است، به این دلیل که قانون، عمل زیان‌بار او را قانون تلقی کرده، وی مسئول پرداخت خسارت نیست. به‌بیان‌دیگر زندگی اجتماعی مخصوصاً در شهرهای بزرگ، خواه‌وناخواه دارای محدودیت‌هایی در حقوق مالکانه اشخاص خواهد بود و در مواقعی که این محدودیت‌ها مطابق قوانین و مقررات ایجادشده باشند، نمی‌توان آن را ضرر تلقی کرده و درنتیجه‌ی آن مطالبه خسارت کرد، لذا اجرای آن دسته از طرح‌های عمومی که محدودیت‌هایی را برای حقوق شهروندان ایجاد می‌کند، از همین موارد است، چون‌که در این موارد شهرداری به انجام طرح‌هایی مبادرت می‌کند که توسط مراجع ذی‌صلاح قانونی به تصویب رسیده است و در حقیقت، این مراجع قانونی هستند که محدودیت‌هایی را به شهروندان تحمیل می‌کنند. پس درنتیجه نمی‌توان شهرداری‌ها را مقصر تلقی کرده و برای ایجاد محدودیت‌های ناشی از اجرای طرح‌های عمومی، از آن مطالبه خسارت کرد.

نتیجه نظرات

برای نتیجه‌ی این نظرات می‌توان گفت؛ درصورتی‌که اجرای طرح‌های عمومی با سلب حقوق مالکانه اشخاص ملازمه داشته باشد، بر اساس قاعده لا ضرر و همچنین دارا شدن غیرعادلانه، تأمین و جبران خسارات این حقوق امری مسلم و اجتناب‌ناپذیر است و بر اساس استدلالات اکثریت، این نظر با موازین شرعی و قانونی و رویه محاکم سازگاری بیشتری دارد.
اصل ۴۰ قانون اساسی:
«هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.»
استدلال‌های مبنی بر امکان مطالبه خسارت
۱٫ بر اساس تبصره ۶ ماده ۹۶ قانون شهرداری‌ها؛ اراضی کوچه‌های عمومی و همچنین معابر مورداستفاده و بهره‌برداری عموم، در مالکیت شهرداری است.
همچنین بر اساس ماده ۱۰۱ قانون مذکور، معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شوند، متعلق به شهرداری می‌باشند و شهرداری در قبال آن به‌هیچ‌عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نمی‌کند.
توجه به مفهوم مخالف این ماده، این مفهوم را می‌رساند که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجرای طرح باشد، باید به مالک آن غرامت پرداخت شود. چون عقب‌نشینی املاک که درنتیجه اجرای طرح تعریض، به مالکان این املاک تحمیل می‌شود، به‌منزله اجرای حکم ماده ۱۰۱ قانون شهرداری نیست و در این صورت، ماده ۴۵ اصلاحی آیین‌نامه قانون ثبت املاک، دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد.
۲٫ اعراض:
اعراض در لغت به معنای روی گرداندن است که فقط با اراده صاحب آن واقع می‌شود.
در وقوع اعراض، تمامی شرایطی که برای دیگر اعمال حقوقی لازم است، از قبیل اهلیت و قصد، لازم می‌باشد.
بر اساس قانون ثبت، املاک ثبت‌شده متعلق به کسی است که در دفتر املاک، ملک به نام اوست، بنابراین چنین ملکیتی صرفاً با اعراض ساقط نمی‌شود و مال از مالکیت مالک خارج نمی‌شود، مگر اینکه اعراض سبب بایر شدن ملک شود و دولت جهت رفع نیازهای عمومی آن را تصاحب کند.
ملکیت از احکام وضعی است و همان‌طور که برای ورود چیزی در ملکیت و ایجاد مالکیت، نیاز به اسباب شرعی و قانونی است، خروج از ملکیت و سلب رابطه مالکیت نیز به دلایل قانونی و شرعی نیاز دارد.
معمولاً افراد، عقب‌نشینی املاک واقع در طرح‌های شهرداری را بدون رضایت و اختیار انجام می‌دهند، بنابراین زمانی که توسط نیروی خارجی، مالی از تسلط اشخاص خارج شود، چون قصد باطنی مالک بر خروج مال نبوده، شامل قاعده اعراض نمی‌شود.
۳٫ بر اساس ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و همچنین مستفاد از مضمون رأی شماره ۵۶۳ مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۰۸ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، واگذاری رایگان قسمتی از اراضی اشخاص به شهرداری، مخالف اصل تسلیط و اعتبار حرمت مالکیت مشروع اشخاص است.
۴٫ در بند ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها تصریح‌شده که در خصوص تجاوز به معابر شهر هیچ دلالتی بر اینکه مالکین، مقدار عقب‌نشینی شده را به‌صورت مجانی به شهرداری واگذار و تملیک کنند، وجود ندارد. در بند ۶ ماده ۱۰۰ به پرداخت معوض اشاره‌ای نشده ولی در تبصره ۵ ماده ۹۶ قانون شهرداری، برای ملکی که در مسیر توسعه خیابان و گذر عمومی قرارگرفته است، اعم از اینکه سابقه ثبتی داشته یا خیر، پرداخت غرامت در نظر گرفته‌شده است. بنابراین عدم تصریح به پرداخت معوض در این ماده، به‌منزله تملیک مجانی نیست و تملیک رایگان به تصریح قانون‌گذار نیاز دارد و همچنین با توجه به میزان عقب‌نشینی به تملک، شهرداری می‌تواند نسبت به میزان عقب‌نشینی به نام خود سند مالکیت دریافت کند و بر اساس تبصره ۶ ماده ۹۶ قانون شهرداری و ماده ۴۵ آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها، کوچه‌های عمومی جزو اموال شهرداری و در مالکیت شهرداری قرار می‌گیرند.
۵٫ یکی از موارد شایع حقوق مالکانه املاکی که قسمتی از آن‌ها در طرح تعریض معابر قرار می‌گیرد، اعطای تراکم مازاد بر تراکم مجاز به مالک است که این اقدام شهرداری تأییدی بر اصل استحقاق مالک در دریافت معوض مقدار ملک عقب‌نشینی شده می‌باشد.
معمولاً مشاهده می‌شود که شهرداری‌ها در عوض تملیک قسمتی از حقوق مالکانه اشخاص برای طرح تعریض، پولی به آن‌ها پرداخت نمی‌کند، در عوض مالک را ترغیب می‌کند که در ازای حقوق خود، میزان بیشتری بنا در قسمت باقی‌مانده ملک خود احداث کند و یا از این امتیاز در املاک دیگر استفاده کند، به‌این‌ترتیب شهرداری پولی بابت عوارض تراکم مازاد اعطایی دریافت نمی‌کند و در مقابل هم صاحب حقوق مالکانه واقع در طرح عمرانی تعریض، خسارتی از شهرداری دریافت نمی‌کند و این دو حقوق با یکدیگر تهاتر می‌شوند. البته ذکر این نکته لازم است که این تهاتر باید طی توافق‌نامه و موافقت مالک انجام شود و دارنده حق راضی شود که به‌جای دریافت غرامت، از امتیاز تراکم مازاد استفاده کند.
با توجه به موارد ذکرشده، نتیجه می‌گیریم که تعریض کوچه و معبر، چه ناشی از طرح عمرانی باشد یا اجرای طرح تفصیلی، مطابق لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورداحتیاج دولت و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۵۸ و همچنین مطابق ماده واحده قانون نحوه تقدیم ابنیه و املاک موردنیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰، شهرداری موظف به پرداخت قیمت روز آن به مالک است.