دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

بنا بر نیازهای مختلف روزمره، افراد در جامعه دارای روابط مالی با اشیاء مختلف می‌شوند که ممکن است به‌صورت فردی یا اشتراکی به وجود آید.
روابط مالی اشتراکی، ممکن است که با اختیار طرفین یا به‌صورت قهری به وجود آیند، در هردوی این حالت‌ها، ذاتاً قابلیت تقسیم و تجزیه وجود دارد و به این دلیل که روابط اشتراکی و حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می‌کند و او نمی‌تواند آزادانه و با استقلال کامل در مال خود تسلط داشته باشد و تصرف کند.
به این دلیل گاهی اوقات مالکان این اموال درصدد فک و جداسازی آن برمی‌آیند. تقسیم این اموال، شامل موضوعات مختلفی ازجمله اعیان و منافع می‌شود.
برای اقامه‌ی دعوی تقسیم اموال مشترک، شخص باید مالکیت خود بر قسمتی از آن مال را اثبات کند.

تعاریف

تفکیک:
عبارت است از تقسیم یک مال غیرمنقول اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند قطعه یا حصه ی مجزا با مشخصات معین.
تقسیم ملک مشاع:
عبارت است از تقسیم یک مال غیرمنقول مشاع، همراه با توافق و تراضی شرکا که با رعایت مقررات از طریق اداره‌ی ثبت‌اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی محقق می‌شود.
درخواست دستور فروش:
عنوان درخواست شریکی مشاعی است که به علت عدم موافقت شریک یا شرکای دیگر برای فروش ملک مشاع غیرقابل افراز، به دادگاه ارائه می‌شود.
افراز ملک مشاع:
عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاعی به نسبت سهم هر یک از شرکا، بااینکه یک یا چند نفر از آن‌ها راضی به تقسیم نباشند.
ملک غیرقابل افراز:
ملکی است که تقسیم آن به دلایل قانونی ممنوع شده باشد.
گواهی‌نامه‌ی عدم افراز:
گواهی‌نامه‌ای است که نشان می‌دهد بنا به تصمیم واحد ثبتی، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده‌شده است و غیرقابل افراز بودن ملک را اعلام می‌کند.
دعوی افراز یا تقسیم ملک مشاع:
درصورتی‌که یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی به تقسیم آن ملک رضایت ندهند، شریکی که مایل است خود را از جمع دیگر شرکا خارج کند و سهم خود را دریافت کند، می‌تواند حکم به تقسیم ملک را از دادگاه درخواست کند. بر اساس ماده‌ ۵۹۱ قانون مدنی، درصورتی‌که عدم توافق بین شرکا، حاکم مجبور به تقسیم می‌شود. (درصورتی‌که مال قابل‌تقسیم باشد.)

افراز ملک مشاع

در لغت، افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر آمده است. ازنظر حقوقی، مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با دیگر شرکا به‌منظور تقسیم مال مذبور است.
تقسیم مال مشترک ممکن است به‌اجبار یا تراضی شرکا صورت گیرد.
ماده‌ی ۵۸۹ قانون مدنی:
«هر شریک المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به‌موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم‌شده باشند.»
ماده ۵۹۱ قانون مدنی:
«هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به‌نحوی‌که شرکا تراضی نمایند به عمل می‌آید و درصورتی‌که عدم توافق بین شرکا، حاکم اجبار به تقسیم می‌کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم نباید به تراضی باشد.»
مطابق ماده‌ی فوق، درصورتی‌که راجع به اصل تقسیم میان شرکا توافق وجود داشته باشد، در اداره ثبت‌اسناد و املاک به‌نحوی‌که شرکا توافق کرده‌اند و با رعایت مقررات تنظیم می‌شود. درصورتی‌که یک یا چند نفر از شرکا به تقسیم ملک راضی نباشد، دعوی افراز با دیگر شرکا مطرح می‌کند.
ماده ۵۹۵ قانون مدنی:
«هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.»
به‌طور مثال نمی‌توان مجسمه یا اتومبیل مشاع را تقسیم کرد؛ زیرا به‌موجب این تقسیم مال مشاع از مالیت خواهد افتاد.
بر اساس این ماده و همچنین ماده ۵۸۹ قانون مدنی، مصادیق عدم تقسیم مال مشخص‌شده است که عبارت‌اند از؛ تقسیم متضمن ضرر، تقسیم ممنوع به‌موجب قانون، تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه شرکا.
بنابراین هرگاه شریکی بخواهد ملک مشاعی را تقسیم کرده و خود را از قید اشاعه برهاند، اما دیگر شرکا یا یکی از آن‌ها راضی به تقسیم نشود و منافع خود را در بقای شرکت ببیند، می‌توان از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست کرد. تقاضای تقسیم ملک مشاع از دادگاه فقط درصورتی‌که مال قابل‌تقسیم باشد و افراز موجب از بین رفتن مالیت آن نشود و همچنین تقسیم باعث ضرر شرکای ممتنع نباشد، به این دلیل که ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می‌کند و بر آن حکومت دارد.
درصورتی‌که تقاضای تقسیم از دادگاه پذیرفته نشود، راه‌حل جمع بین حقوق طرفین این است که مطابق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی «درصورتی‌که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل‌تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته‌شده و بهای آن تقسیم شود» شریک، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست کند.
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هر یک از مالکان ملک مشاع می‌باشد و پس‌ازآن قطعات افرازی به نسبت سهم هر یک از شرکا، به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل است که برای افراز حالت اشاعه ضروری است. در افراز باید سهم متقاضی افراز مشخص شود و جدا گردد، در این مواقع ممکن است بین مالکان ملک مشاع بر سر صحت افراز و تعیین میزان سهام متقاضی اختلاف به وجود آید که در این صورت مراجع قضایی تعیین تکلیف نهایی می‌کنند. پس از تحقق افراز شراکت خاتمه می‌یابد و هر یک از شرکا، مالک قطعه زمین خود خواهد شد.
برای تحقق افراز باید حالت شراکت وجود داشته باشد، یعنی بیش از یک مالک برای یک ملک معین وجود داشته باشد و در صورت عدم تفاهم و وجود اختلاف میان آنان، افراز نسبت به سهم هرکدام از شرکا صورت می‌گیرد.

مرجع رسیدگی

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب ۱۳۵۷/۰۸/۲۲، واحد ثبتی نخستین مرجع رسیدگی در دعوای افراز است و می‌توان ظرف مدت ۱۰ روز از تصمیم این واحد به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر شود.
ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع:
«افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته اعم اینکه در دفتر املاک ثبت‌شده یا نشده باشد، درصورتی‌که موردتقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک موردتقاضا را افراز می‌نماید.
تبصره:
نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.»

احکام استثنایی خلاف اصول در این ماده عبارت‌اند از:

۱- درصورتی‌که میان شرکا، غایب یا مهجوری باشد، تقسیم با نظر دادگاه انجام می‌گیرد حتی اگر با توافق باشد.
۲- در مورد تقسیم اموال منقول حتی اگر به‌طور تبعی در حکم غیرمنقول قرارگرفته باشند، دادگاه حقوقی مرجع صالح برای رسیدگی است.
۳- در مورد املاکی که جریان ثبتی آن‌ها پایان نیافته و یا کلاً ثبت‌نشده، دادگاه حقوقی مرجع صالح برای تقسیم می‌باشد.
۴- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه‌ای حقوق مالی و اموال منقول و املاک، موضوع رسیدگی قرار می‌گیرد، دادگاه حقوقی مرجع صالح برای رسیدگی است.

نحوه افراز

پس‌ازاینکه شریک متقاضی افراز درخواست خود را به واحد ثبتی مربوطه تقدیم می‌کند، مسئول ثبتی آن ‌را به نماینده ثبت ارجاع می‌دهد.
نماینده ثبت پس از مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را بررسی کرده و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، اعم از اینکه دارای سند معارض می‌باشد یا خیر و در دفتر املاک ثبت‌شده یا خیر، اعلام نظر می‌کند و پرونده را به مسئول واحد ثبتی می‌رساند.
پس از تأیید خاتمه یافتن جریان ثبتی و اینکه ملک دارای مالکیت معارض نمی‌باشد، مسئول واحد ثبتی مأموریتی به نقشه‌بردار ثبت می‌دهد مبنی بر اینکه متقاضی و شریک ممتنع را دعوت کرده و با حضور آن‌ها، نماینده ثبت ملک را معاینه کند و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و همچنین رعایت حقوق مالکین، ملک موردتقاضا را ترسیم کند و سپس نقشه‌بردار بعد از انجام امور محوله، صورت‌جلسه و نقشه ترسیم‌شده را به امضای مالکین حاضر و نماینده ثبت می‌رساند.
مسئول واحد ثبتی تصمیم خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست و نحوی افراز، پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت‌مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی، اعلام می‌کند. تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکا ابلاغ‌شده و ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل‌اعتراض در دادگاه می‌باشد.

تفکیک ملک مشاع

مفهوم تفکیک باوجود نزدیکی با مفاهیم تقسیم و افراز، با آن‌ها تفاوت دارد چون‌که در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد و این موضوع از ارکان اصلی دعوی افراز است اما در تفکیک وجود حالت اشاعه ضروری نمی‌باشد؛ به‌عبارت‌دیگر در افراز تعداد مالکین مشاع باید بیش از دو نفر باشد ولی در تفکیک ممکن است شخصی که مالک تمام شش‌دانگ یک ملک است، آن را به قطعات متعددی که قانونا مقدور باشد تفکیک کند.
در تفکیک اگر مالکین بیش از یک نفر باشند، جهت تنظیم تقسیم‌نامه، صورت‌مجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه ارسال می‌کنند و سپس آن‌ها به اداره ثبت تحویل می‌دهند تا فرایند چاپ سند مالکیت ادامه یابد. درصورتی‌که ملک فقط دارای یک مالک باشد، صورت‌مجلس تفکیکی برای چاپ سند مالکیت به دفتر املاک ارسال خواهد شد.

صورت‌مجلس تفکیکی و تقسیم نامه

 این صورت‌جلسه به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن‌ها و شماره‌گذاری آن‌ها می‌پردازد بدون اینکه به مالکیت خصوصی واحدها اشاره کند. صورت‌مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان و توسط ثبت‌اسناد و املاک تهیه می‌شود.
درصورتی‌که قبل از تفکیک، تمام ملک متعلق به یک نفر بوده باشد، کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای مالکین متعدد باشد، مثلاً سه مالک و هرکدام دارای سهم دو دانگ از کل شش‌دانگ، تمامی قطعات و واحدهای تفکیک‌شده به نسبت دو دانگ متعلق به هر یک از شرکا خواهد بود. به این صورت که هر سه مالک در تمامی قطعات سهم دارد و هیچ‌کدام دارای قطعه یا واحد مستقلی نخواهند بود.
درصورتی‌که سند تقسیم‌نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم‌شده باشد، مالکین نسبت به میزان سهم خود ازملک، تعدادی از واحدها را به‌طور کامل و شش‌دانگ انتخاب کرده و مالک آن می‌شوند، این انتخاب در سندی به نام تقسیم‌نامه ثبت خواهد شد و به‌وسیله‌ی همین تقسیم‌نامه، اداره ثبت‌اسناد برای هر قطعه یا واحد، سند مالکیت صادر می‌کند. به‌این‌ترتیب مشخص می‌شود که صورت‌مجلس تفکیکی مقدمه‌ای برای تقسیم‌نامه است تا ملک از وضعیت مشاعی و شراکتی خارج شود.
اگر تقسیم‌نامه پس از صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم نشود، کار اداره ثبت برای تهیه صورت‌مجلس تفکیکی بیهوده تلقی می‌شود، بنابراین با تقاضای هر یک از مالکین، تنظیم سند تقسیم‌نامه الزامی و اجباری خواهد بود. درصورتی‌که در نحوه تقسیم، میان مالکین توافقی وجود نداشته باشد، دادرس برای این امر کارشناس تعیین می‌کند که الزامی بودن این موضوع از مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک کشور استنباط می‌شود. درنتیجه مشخص می‌شود که هرگاه شریکی بخواهد خود را از مالکیت مشارکتی برهاند، از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.

دستور فروش ملک مشاعی

درصورتی‌که ملک بر اساس تصمیم واحد ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، غیرقابل افراز و تقسیم بودن ملک در ضمن گواهینامه‌ای به متقاضی تسلیم می‌شود.
پس‌ازآن شریک متقاضی می‌تواند به استناد اسناد و مدارک مالکیت خود و همچنین گواهینامه‌ی مذکور، به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و درخواست خود را مبنی بر فروش ملک تقدیم کند.
مطابق ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، دادگاه نیز پس از صدور دستور فروش، آن‌ها به دایره اجرا می‌دهد و مدیر اجرا بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی، اقدام به مزایده و فروش مال غیرمنقول می‌کند.
لازم به ذکر است که برابر ماده ۱۳۰ قانون مذکور، متقاضی و هریک از شرکا مانند سایرین می‌توانند در مزایده شرکت کرده و بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخت کنند تا از فروش مال به اشخاص ثالث جلوگیری کنند.
نکته: تصمیم دادگاه در برابر این‌گونه درخواست‌ها در قالب حکم یا قرار نیست، بلکه دستور است و به این دلیل که تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نیست، قابل فرجام‌خواهی یا تجدیدنظرخواهی نمی‌باشد.
نکته: به دلیل حکم نبودن دستور فروش، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه نیست و صرف تقاضای اجرای حکم از طرف هریک از شرکا کافی به نظر می‌رسد.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع:

«ملکی که به‌موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.»
نکته: بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و همچنین ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی آن، دستور فروش ملک غیرقابل افراز، نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و نهایتاً صدور حکم نمی‌باشد، اما در رویه قضایی، تقاضای صدور دستور فروش، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می‌آید.

موانع افراز املاک و اراضی

۱- مطابق قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد جایز نیست. همچنین بر اساس ماده ۵۹۳ قانون مدنی، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
۲- بر اساس ماده ۵۹۷ قانون مدنی، درصورتی‌که تقسیم، متضمن از مالیت افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا باشد، تقسیم ممنوع می‌شود، اگرچه شرکا تراضی کنند.
۳- مطابق ماده ۵۹۷ قانون مدنی، تقسیم ملک از وقف جایز نیست، اما تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز است.
۴- بر اساس نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه، هرگاه عمل افراز توسط اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد، به این دلیل که اصلاح باید با حضور و موافقت تمامی مالکین مشاع انجام شود، قبل از حصول شرط مرقوم، اداره ثبت مجاز به افراز نیست. درصورتی‌که برای مالکین مشاعی که به‌صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر شود، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می‌توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند که در زمین مورد تصرف آن‌ها اعیانی ایجاد نشده باشد.

تفاوت افراز و تفکیک

  1.  پس از افراز حالت اشاعه از بین می‌رود و شراکتی وجود نخواهد داشت، درحالی‌که پس از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.

  2.  افراز فقط مخصوص املاک مشاع می‌باشد اما تفکیک هم در مورد املاک مشاع صورت می‌گیرد و هم در مورد املاک غیر مشاع، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل‌تفکیک است اما قابل افراز نیست.

  3.  مرجع درخواست افراز، حسب مورد هم می‌تواند دادگاه مربوطه باشد هم می‌تواند اداره ثبت باشد، اما مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد.

  4.  در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه می‌باشد ولی در تفکیک با اداره ثبت است.

  5.  سن و حجر مالک یا مالکین در امر تفکیک دخالتی ندارد، اما مطابق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی، اگر میان مالکین محجور یا غایبی باشد، افراز با دادگاه خواهد بود.

  6.  لازمه‌ی افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر است، درحالی‌که تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع واقع می‌شود.

  7.  افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی نسبت به سهم ملک مشاع به آنان تعلق می‌گیرد ولی تفکیک فقط تقسیم ملک است و مالک می‌تواند ملک خود را با توجه به قوانین و مقررات حاکم بر تفکیک، به هر ترتیبی که می‌خواهد، تفکیک کند.

  8.  اعتراض به افراز در حین اقدام، از دیگر شرکا پذیرفته نمی‌شود و آن‌ها می‌توانند پس از اتمام افراز اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز مالک، در صلاحیت مراجع قضایی است. ولی در صورت اعتراض به تفکیک از سوی یک از شرکا، ادامه عملیات متوقف‌شده و ادامه آن منوط به رضایت معترض می‌باشد.

  9.  در افراز، رعایت و توجه به سهم معادل حصه ی هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر به هر علتی و با توجه به تصرف شرکا، رعایت سهام آنان مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم شده و در صورت‌مجلس افراز قید شود. ولی در تفکیک، توجه به مقدار سهم مالکان در کل شش‌دانگ الزامی نیست و پس از تفکیک و هنگام تنظیم تقسیم‌نامه، به سهم هر یک از مالکان مشاع توجه می‌شود و نسبت به زیادی یا کسری آن، شرکا توافق می‌کنند.

  10.  در افراز سهم خواهان جداشده و بقیه ملک به‌صورت مشاعی باقی می‌ماند اما در تفکیک سهم تمامی افراد جداشده و ملک از حالت مشاع خارج خواهد شد یا درصورتی‌که مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود.

  11.  درصورتی‌که مالکان مشاع ملکی پس از تفکیک، بر سر تعیین سهام خود تراضی نکنند و رد تنظیم تقسیم‌نامه توافق نداشته باشند و یا قطعات تفکیکی را به‌اتفاق یکدیگر انتقال ندهند، عملیات تفکیک به حاصل و کان لم یکن تلقی می‌شود و در این شرایط باوجود صورت‌مجلس تفکیکی، شرکا ناچار به تقاضای افراز می‌شوند.

  12.  انجام عمل افراز یا عدم افراز، در حکم مراجع قضایی است و با افراز و عدم اعتراض به آن در مهلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند سهم خود را به‌صورت مفروز دریافت کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت شش‌دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. درصورتی‌که سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق‌گرفته باشد، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی، به اداره ثبت تسلیم نماید.

هزینه‌های افراز

ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع:
«هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن، هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد.»
بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت، برابر با هزینه تفکیک است و هنگام اجرای تصمیم قطعی بر افراز، توسط واحد ثبتی دریافت می‌شود.