وکیل ملک در تهران

حق سرقفلی در حقوق ایران

حق سرقفلی ازنظر تئوری؛

 حق سرقفلی نتیجه‌ی تراضی بین مالک و مستأجر در قبال پرداخت مبلغی از مستأجر به مالک ایجاد می‌شود که به‌موجب آن، مستأجر پس از اتمام مدت اجاره، نسبت به سایرین در اجاره‌ی مجدد آن ملک مقدم است. سرقفلی برای مستأجر حق تقدم به وجود می‌آورد و این حق تقدم ناشی از رابطه‌ی قراردادی است. در درون و بطن هر حق سرقفلی یک عقد اجاره وجود دارد.
ممکن است حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی بدانند، اما این دو حق از یکدیگر متمایزند.
حق سرقفلی مخلوق اراده‌ی طرفین است و منشأ آن قرارداد است ولی حق کسب و پیشه و تجارت، درنتیجه‌ی حسن عمل تجاری مستأجر و در طی مرور زمان به وجود می‌آید و دادگاه است که حق تعیین میزان آن را دارد.

ازنظر عملی؛

 مفهوم حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، در نظام قضائی ایران یکی است و با زایل شدن یکی از آن‌ها دیگری نیز ساقط می‌شود.
بر اساس ماده‌ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هرگونه مطالبه‌ی وجهی خارج از مقررات مربوط به سرقفلی، در روابط استیجاری (حتی با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت) ممنوع است.
ماده‌ی ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به‌غیراز وی سلب شده باشد.
تبصره‌ی ۱: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان کدت اجاره، مستأجر اخیر حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره‌ی ۲: درصورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه‌ی مستأجر حق مطالبه‌ی سرقفلی به قیمت عادله ی روز را دارد.»
بر اساس ماده‌ی فوق، سرقفلی مربوط به املاک تجاری است؛ بنابراین اگر شخصی ملک غیرتجاری را اجاره دهد، شامل سرقفلی نمی‌شود، مگر اینکه برای تشخیص ملک تجاری بنا را بر تراضی طرفین قرار دهیم.
برای تشخیص اینکه یک ملک تجاری است یا غیرتجاری، سه مبنا به شرح زیر، به‌عنوان معیار و ملاک می‌توان تصور کرد:
  1.  عرف.
  2.  تراضی طرفین عقد.
  3.  اعلام مراجع ذی‌صلاح قانونی مانند شهرداری.
مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان (پدر علم حقوق) سرقفلی را در مفهوم عام، به این شرح تعریف می‌کند:
سرقفلی حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه … این حق را در فارسی (در سایه تجارت) می‌توان ترجمه کرد؛ اما در حقوق ایران، سرقفلی مفهومی به این وسعت ندارد.
حق سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستأجر، تحت عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» بیان‌شده، حقی است که به‌موجب آن مستأجر متصرف، در اجاره کردن محل کسب خود، مقدم بر دیگران بوده و در عرف بازار نیز منظور از بیان اینکه شخصی سرقفلی مغازه‌اش را فروخت، به معنی این است که آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار کرد و این مفهوم شامل انتقال نام تجاری و سرمایه‌ی مستأجر نمی‌شود.

تعریف سرقفلی

عناصر مختلفی مانند؛ نوع کار، حسن شهرت، نام تجاری، سرمایه، کاردانی تاجر و انواع ماشین‌افزار که اعتبار خاصی را برای یک موسسه یا شرکت ایجاد نموده و باعث جذب مشتریان می‌شود را امروزه سرقفلی میگویند.
با توجه به عناصر متعدد تشکیل‌دهنده و تفاوت‌هایی که در محل‌های مختلف و انواع تجارت وجود دارد، تعریف سرقفلی سخت می‌شود به خاطر همین است که غالباً آن را توصیف می‌کنند نه تعریف.
یکی از قضات انگلیسی، سرقفلی را به شرح زیر تعریف می‌کند:
«سرقفلی موضوعی است که توصیف آن بسیار ساده ولی تعریف آن مشکل است، سرقفلی، منفعت و امتیاز نام نیک، حسن شهرت و ارتباط یک تاجر می‌باشد و نیروی جاذبه‌ای است که مشتری را به مغازه می‌کشاند.
سرقفلی چیزی است که یک تجارت قدیمی و مستقر را از یک تجارت جدید مشخص می‌کند.
بنا بر نظر این قاضی انگلیسی، اگر صفت مشترکی برای همه‌ی موضوعات سرقفلی وجود داشته باشد، آن صفت “محلی بودن” است؛ چون سرقفلی فی‌نفسه استعداد بقا و وجود مستقلی ندارد و بقا و استقرار آن وابسته به یک شغل می‌باشد.
با از بین رفتن تجارت، سرقفلی نیز از بین می‌رود، هرچند که عناصر آن باقی است و امکان دارد مجدداً احیاء و جمع‌آوری شود.»
ممکن است این حق را در فارسی به “مایه تجارت” ترجمه کرد که عناصر گوناگونی نیز دارد.
بعضی از عناصر آن، غیرمادی (مثل حق تقدم در اجاره و علائم مخصوص تجار) بوده و بعضی دیگر، مادی (مثل ابزار کار و کالای تجارتی)؛ اما عنصر اصلی و اساسی آن حفظ مشتریان تاجر و درنتیجه حقی است که او در اثر کار و فعالیت و امانت خودش به دست آورده و دیگر عناصر تابع این عنصر اصلی‌اند.
عناصر سرقفلی ممکن است منقول یا غیرمنقول باشند؛ مثلاً حقی که تاجر بر مورد اجاره دارد غیرمنقول و پولی که تاجر در مقابل حسن شهرت و فعالیت خود می‌گیرد منقول می‌باشد و برای تشخیص این حق باید دید که تابع کدام‌یک از عناصر تشکیل‌دهنده‌ی آن است.
سرقفلی را بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌توان این‌گونه تعریف کرد:
«سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر حق اجاره، از مستأجر دریافت می‌کند تا محل را به او اجاره دهد یا اینکه مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستأجر دوم، از او دریافت می‌کند و یا اینکه مستأجری که به‌موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه‌ی عین مستأجره توسط موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک، از او می‌گیرد.»
بنابراین سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده‌ی آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به‌هیچ‌وجه جنبه‌ی خود به خودی و قهری ندارد و قوای عمومی هم در ایجاد یا تعیین میزان آن دخالتی ندارند.
مطالعه بیشتر در مورد سرقفلی در این مقاله

میزان حق سرقفلی

مبلغی که مستأجر به‌عنوان سرقفلی به موجر می‌دهد، وابسته به عوامل مختلفی از قبیل؛ کیفیت بنا، موقعیت محل و تجهیزات عین مستأجره، است و مالک است که آن را نهایتاً تعیین می‌کند و مستأجر در قبول یا رد آن مختار است.
برای تعیین حق سرقفلی، ممکن است طرفین با یکدیگر تراضی کنند یا حتی ممکن است مالک از حق خود اعراض کرده و سرقفلی نگیرد، در غیر این صورت، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی، نسبت به تعیین آن اقدام می‌کند.

مبنای حق سرقفلی

مطابق آنچه گفته شد، سرقفلی حقی است که مستأجر برای تقدم در اجاره‌ی محل و ادامه‌ی تجارت در آن دارد. مبنای حق سرقفلی بر این اساس استوار است که معمولاً مؤسسات تجاری در ساختمان‌هایی تأسیس می‌شوند که مال خودشان نیست و طی قرارداد اجاره در ملک دیگری فعالیت می‌کنند و ممکن است پس از مدتی ارزش آن ملک و آن محل، در اثر پیدا شدن مشتری، افزایش یابد. این افزایش ارزش را باید متعلق به کسی که آن را به وجود آورده و جدا از ارزش مادی مال دانست از طرف دیگر، تاجر برای ادامه‌ی فعالیت خود، نیازمند این است که در مکان اولیه‌ی خود مستقر باشد.
بنابراین حق سرقفلی اختیار تام مالک را برای بیرون کردن مستأجر، پس از پایان اجاره از بین می‌برد و همین‌طور صاحب این حق می‌تواند ثمره‌ی فعالیت خود را از مالک یا کسی قصد اجاره محل را پس از او دارد، دریافت کند.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

سه × 4 =

فهرست
تماس جهت رزرو وقت ملاقات