تعدیل اجاره بها

امروزه مسائل املاک و مستغلات به لحاظ اهمیت اقتصادی و مالی از دغدغه‌های اصلی مردم است و این موضوع ازآنجا اهمیت پیدا می‌کند که نه‌تنها برای رفع نیاز سکونتی و کسب‌وکار، بلکه به‌عنوان کالای مهم سرمایه‌ای که ارزش خود را در مقابل نوسانات تورم حفظ می‌کند، به شمار می‌رود و نیاز به وکیل ملکی بیشتر احساس میشود.
با رشد ارزش املاک و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها، املاک نیز از موضوعات مهم اقتصاد خانواده‌ها و بنگاه‌های اقتصادی است و به جهت قرار گرفتن در زمره دارایی‌های خانواده، بخش مهمی از منابع مالی خانواده‌ها را تشکیل می‌دهد.
یکی از دعاوی رایج در مراجع قضایی ایران، دعوای تعدیل مال‌الاجاره موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می‌باشد که بر اساس بند “پ” ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، در صلاحیت این دادگاه می‌باشد.

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:

«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.»

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:

«موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها، رد مابه‌التفاوت پرداخت‌شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.»
واژه “تعدیل” در لغت به معنای معتدل کردن بوده و در اصلاح حقوقی در مواردی به کار می‌رود که طرفین قرارداد اجاره در خصوص تعدیل اجاره‌بها به توافق نمی‌رسند، در این صورت هرکدام از آن‌ها می‌تواند با توجه به شرایط پیش‌بینی‌شده قانونی، به دادگاه صالح مراجعه کند تا درخواست کند که میزان اجاره‌بها را با توجه به وضع اقتصادی کشور و کاهش یا افزایش هزینه‌های زندگی، متعادل کند.
در سال‌های اخیر و با توجه به شرایط اقتصادی کشور، دعوی تعدیل همواره از جانب موجر مطرح‌شده و تعدیل به‌صورت افزایش اجاره‌بها بوده است.
هدف از ماده فوق اجرای عدالت در مواردی است که امکان تخلیه به علت حصول حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد و این امکان را برای موجری فراهم می‌کند که باوجود اتمام مدت اجاره، امکان تخلیه ملک خود را ندارد تا بتواند اقدام به طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها نماید.

نکات مهم:

۱- تعدیل موضوع قانون ۱۳۵۶ مخصوص اماکن تجاری می‌باشد و نمی‌توان از این قانون برای تعدیل اماکن مسکونی استفاده کرد.
۲- تعدیل زمانی قابل‌اعمال می‌باشد که اجاره‌بهای ملک مشخص بوده و از این حیث اختلافی بین طرفین وجود نداشته باشد.
۳- آرایی که دادگاه‌ها در خصوص تعدیل و افزایش اجاره‌بها صادر می‌کنند، حکم اعلامی بوده و به صدور اجرائیه نیازی ندارد. فقط درصورتی‌که مابه‌التفاوت نیز مورد صدور حکم باشد، برای اجرای این قسمت از رأی صدور اجرائیه لازم است.
۴- درصورتی‌که ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره‌بها را ندارد، این شرط صحیح نبوده و قابلیت اجرا ندارد. به‌این‌علت که توافق طرفین درواقع برخلاف ماده مذکور می‌باشد و مبنی بر خودداری از اعمال این حق برای هر یک از طرفین می‌باشد که مطابق قانون و ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، می‌توانند با حصول شرایط مذکور در ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها نمایند؛ بنابراین دادگاه شرط مذکور را باطل و بلااثر اعلام می‌کند.
۵- دعوای تعدیل بر اساس نظر معاونت آموزش قوه قضاییه، دعوایی غیرمالی اعلام‌شده است و اداره حقوقی قوه قضاییه طی یک نظریه مشورتی، دعوای تعدیل اجاره‌بها را مالی دانسته است؛ و استدلال آن اداره این بوده که چون دادگاه مبلغ و میران اجاره‌بها را پس از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده مطابق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر، از تاریخ تقدیم دادخواست قابل‌اجرا است، لذا این دعوا، دعوای مالی به شمار می‌رود. بااین‌حال ازآنجایی‌که در این دعوا فقط میزان اجاره‌بها تعیین می‌شود و در صورت عدم مطالبه، دادگاه حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است موجه‌تر به نظر می‌رسد.
۶- تشخیص میزان مال‌الاجاره در دعوای تعدیل، یک امر تخصصی و فنی بوده و با رؤیت محل و مقایسه محل‌های مشابه و لحاظ تمامی عوامل، ازجمله؛ نوع ملک، قدمت آن، مدت‌زمان اجاره توسط مستأجر، موقعیت جغرافیایی ملک، مساحت بنا، نوع کاربری ملک، پرداخت سرقفلی، میزان اجاره‌بهای قبلی، تعمیرات احتمالی که مستأجر در ملک اعمال نموده و … میسر می‌شود که از تخصص دادگاه خارج است؛ بنابراین، دادگاه برای تشخیص مال‌الاجاره، قرار ارجاع به کارشناس صادر می‌کند.

شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها

برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها، مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، شرایط زیر الزامی می‌باشد:
۱- انقضاء مدت اجاره
طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها مشروط به انقضای مدت اجاره می‌باشد که به‌صراحت در ماده مذکور آمده است.
۲- گذشت سه سال تمام از تاریخ استفاده یا صدور حکم قطعی مبنی بر تعدیل
دیگر شرط مقررشده در ماده مذکور، سپری شدن سه سال تمام شمسی از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستاجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادرشده است، می‌باشد.
در مورد شیوه احتساب سه سال، باوجوداینکه در قانون عبارت؛ “از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستاجره” آمده است، اما مطابق قواعد عمومی قراردادها، حق و تکلیف طرفین قرارداد از تاریخ شروع عقد آغاز می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستاجره در طول قرارداد، سالب حق‌وحقوق موجر مبنی بر درخواست تعدیل نخواهد بود. چه‌بسا مستأجر به دلیل موانع و مشکلات قانون یا شخصی، امکان استفاده از عین مستاجره را نداشته باشد، در این صورت پذیرش منطوق این عبارت ناعادلانه خواهد بود و ظاهراً ذکر آن عبارت ناشی از مسامحه قانون‌گذار بوده است؛ بنابراین شکی نیست که حق‌وحقوق طرفین عقد با آغاز عقد اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده مستأجر در عین مستاجره، نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد.
همچنین در عبارت “تاریخ مقرر در حکم قطعی” منظور تاریخی است که از آن تاریخ، اجاره‌بها تعدیل‌شده و موجر مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید گردیده است. درصورتی‌که در متن حکم، تاریخ دقیق تعدیل اجاره‌بها ذکر نشده باشد، ملاک احتساب سه سال از تاریخ تقدیم دادخواست است.
لیکن درصورتی‌که عدم امکان استفاده مستأجر از عین مستاجره به دلیل مانع ناشی از فعل یا ترک فعل موجر باشد، بدیهی است که مستأجر باید اثبات کند که سبب عدم استفاده، عمل موجر بوده است. دز این صورت، تعدیل اجاره‌بها با گذشت سه سال از زمان رفع مانع و استفاده مستأجر از عین مستاجره امکان‌پذیر خواهد بود؛ بنابراین موجر می‌تواند پس از گذشت سه سال از تاریخ قرارداد اجاره، نسبت به طرح دعوی تعدیل اقدام کند.
علاوه بر این موجر می‌تواند با گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی که مبنی بر تعدیل صادرشده، دعوای تعدیل اجاره‌بها را مجدداً مطرح کند.

دعوای تعدیل اجاره‌بها

دعوای تعدیل اجاره‌بها برخلاف اکثر دعاوی مطروحه در روابط بین موجر و مستأجر، ازنظر اثباتی و دفاعی از پیچیدگی‌های منحصربه‌فرد و ویژه‌ای برخوردار نمی‌باشد.
بااین‌حال برای طرح این دعوی نیز رعایت شرایط و اثبات برخی موارد الزامی است.

الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره‌بها:

۱- احراز سمت ذی‌نفع مالک یا موجر:
طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها نیز مانند هر دعوی دیگری نیاز به احراز سمت قانونی دارد و خواهان باید مدارک و مستندات خود را پیوست دادخواست کند. بااین‌وجود اغلب، دادگاه‌ها از طریق استعلام آخرین مالک از اداره ثبت املاک، مبادرت به احراز سمت می‌نمایند؛ بنابراین خواهان موظف است که ذی‌نفع بودن خود را در دادگاه اثبات کند و نخستین اقدام دادگاه نیز، احراز مالکیت خواهان است.
۲- احراز رابطه استیجاری:
برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها، باید بین خواهان و خوانده رابطه استیجاری (موجر و مستأجری) وجود داشته باشد که احراز آن معمولاً از طریق اجاره‌نامه است. عدم احراز رابطه استیجاری فی‌مابین خواهان اصلی و خوانده نیز می‌تواند دعوی تعدیل را عقیم بگذارد، ازاین‌رو اگر مستأجر ادعا و دلیل و مدرکی در این باب دارد، باید ارائه دهد.
۳- اشاره به انقضای مدت سه سال از آخرین رأی صادرشده راجع به تعدیل:
درصورتی‌که قبلاً در خصوص تعدیل، از دادگاه رأیی صادرشده باشد و سه سال از تاریخ مقرر در آن یا تاریخ تقدیم دادخواست مربوط به آن گذشته باشد، خواهان باید ضمن اشاره به آن، انقضای مدت آن را نیز به آگاهی مرجع قضایی برساند. بااینکه دادگاه در تصمیم‌گیری اساساً به این مسائل توجه خواهد کرد اما نظر به اینکه دادگاه‌های حقوقی برابر دلایل و مدارک ارائه‌شده از سوی خواهان به دعوی رسیدگی می‌کنند، چه‌بسا عدم رعایت شرایط و عدم ارائه برخی مدارک به دادگاه، دعوی را با خطر رد مواجه سازد.