الزام به فک رهن

عقد رهن

رهن، عقدی است که به‌موجب آن، شخصی مالی را برای وثیقه یا ضمانت به شخص دیگری می‌دهد.
به شخص رهن دهنده، “راهن” به رهن گیرنده، “مرتهن” و به مالی که در رهن گذاشته می‌شود، “مال مرهونه” میگویند.
عقد رهن از طرف راهن، لازم است؛ به این معنا که او نمی‌تواند آن را بر هم بزند. ولی از طرف مرتهن، جایز می‌باشد و او علی‌الاصول می‌تواند آن را فسخ کند.
مال مرهونه می‌تواند در مقابل چند دین مورد رهن قرار گیرد، همچنین چند راهن می‌توانند یک مال را نزد یک مرتهن گرو بگذارند.

فک رهن

فک رهن به معنای خارج شدن عین مرهونه از حالت رهن که در اختیار نهادی دیگر؛ مانند بانک است.
فک رهن به سه روش زیر انجام می‌شود:
۱- پرداخت دین از طرف راهن
۲- ابراء دین توسط مرتهن نسبت به اموال نزد راهن
۳- صرف‌نظر کردن مرتهن از مال مرهونه

مستندات قانونی مربوطه

مواد ۲۲۰ الی ۲۲۲ قانون مدنی
مواد ۲۳۷ الی ۲۳۹ قانون مدنی
مواد ۲۶۷ و ۷۷۱ قانون مدنی
مواد ۴۷ و ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

مصادیق الزام به فک رهن

الزام به فک رهن ممکن است در موارد مختلفی به شرح زیر انجام شود.
۱- پرداخت دین از طرف رهن دهنده:
مثلاً شخصی که ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است، در رهن قرار داده باشد. در این صورت، اگر شخص راهن بدهی یا تمامی اقساط خود را پرداخت کند، اما مرتهن (مثلاً بانک یا شخص دیگری) ملک را فک رهن نکند، راهن می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن مطرح کند.
۲- تعهد به فک رهن، توسط مالک مال مرهونه:
هنگامی اتفاق می‌افتد که مالک، ملک خود را که قبلاً در رهن قرار داده است، ضمن مبایعه‌نامه عادی، به دیگری منتقل می‌کند و متعهد می‌شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، اما در موعد مقرر به هر دلیلی موفق به فک رهن نمی‌شود، در این مواقع، خریدار ملک که از عدم فک رهن متضرر شده است، می‌تواند دعوای الزام به فک رهن مطرح کند.
۳- تعهد سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به فک رهن:
ممکن است بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند، در این مواقع مالک یا هر ذی‌نفع دیگری، می‌توانند علیه سازنده، دادخواست الزام به فک رهن ارائه دهند.

انواع دعوای فک رهن

فک رهن به دو صورت؛ دعوای مستقل یا دعوای ملزم به تنظیم سند مطرح می‌شود.
۱- دعوای فک رهن مستقل:
در این حالت، راهن متعهد به پرداخت دین خود در مدت‌زمان مشخصی است تا یکی از اموال خود را که نزد مرتهن گرو است را آزاد کند. حال اگر راهن اقدام به پرداخت تمامی دیون خود کند، اما مرتهن به هر دلیلی به تعهد خود مبنی بر فک رهن عمل نکند، دعوای الزام به فک رهن علیه مرتهن مطرح می‌شود. در این شرایط، راهن می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن و پرداخت اجرت‌المثل ایام عدم فک رهن به همراه تمامی خسارات قانونی (مانند هزینه دادرسی، وکیل و …) و همچنین خسارات قراردادی (مانند خسارت تعیین‌شده برای دیرکرد و …) را تنظیم کرده و به مراجع صالح قضایی تقدیم کند.
۲- دعوای فک رهن ملزم به تنظیم سند رسمی:
این دعاوی معمولاً در مورد سازندگان املاک مطرح می‌شود. در این دعاوی، سازندگان قبل از فروش ملک، با گرو گذاشتن آن نزد بانک، اقدام به دریافت وام می‌نمایند سپس با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل می‌کنند و تعهد می‌دهند که در مهلت زمان معین‌شده در قولنامه، ضمن فک رهن مال مرهونه از بانک، اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار کنند.

دعوی الزام به فک رهن

در این دعاوی، خواهان شخصی است که تقاضای فک رهن ملک را دارد و خوانده نیز شخصی می‌باشد که مطابق قانون یا بر اساس قرارداد، متعهد به فک رهن شده و مالک رسمی مال مرهونه می‌باشد.
کلیه دعاوی مربوط به املاک، اعم از دعوی الزام به فک رهن، در دادگاهی محل وقوع ملک، اقامه می‌شود.
پس از طرح دادخواست و اعلام رأی مبنی بر فک رهن توسط متعهد، درصورتی‌که محکوم‌علیه، ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اجرائیه، از اجرای حکم خودداری کند، محکوم‌له می‌تواند به دادگاه تقاضای توقیف اموال محکوم‌علیه، ارائه دهد و از محل فروش اموال محکوم‌علیه، فک رهن انجام می‌شود. درصورتی‌که محکوم‌علیه اموالی نداشته باشد، محکوم‌له می‌تواند شخصاً اقدام به پرداخت بدهی محکوم‌علیه به مرتهن و فک رهن کند، پس‌ازآن بدون نیاز به حکم جدیدی از دادگاه، از طریق اجرای احکام مدنی، نسبت به توقیف اموال محکوم‌علیه یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ هزینه شده برای فک رهن، اقدام کند. درصورتی‌که محکوم‌له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم‌علیه است، می‌تواند بدون نیاز به حکم جدید، از آن مبلغ برای فک رهن استفاده کند.

نکات مهم در مورد فک رهن

۱- دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت است، مانعی نداشته و با ماده ۵۶ قانون اجرای احکام، مغایرتی ندارد.
۲- درصورتی‌که شخص قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن او پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.
۳- در مواقعی که فروش ملک با کسب اجازه از مرتهن صورت گرفته و درصورتی‌که خریدار بتواند پس از خرید، رضایت مرتهن را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند، دیگر به طرح دعوی الزام به فک رهن به عنوان مقدمه انتقال سند نیازی نمی‌باشد. در این مواقع، پس از کسب رضایت مرتهن، دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادره می‌کند و مالکیت ملک، بدون فک رهن به محکوم‌علیه منتقل می‌شود.
۴- الزام به فک رهن می‌تواند با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد بیع و امثال آن‌ها باشد.
۵- به دلیل اینکه خواسته‌های دادخواست فک رهن، شامل؛ اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، اخذ پایان کار، همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشاً واحد هستند، می‌توانند در یک دادخواست، به‌صورت هم‌زمان مطرح شوند.
۶- در دادخواست، باید خواسته “الزام به فک رهن” به‌صورت صریح ذکر شود و نباید به ذکر عناوینی همچون “الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی”، اکتفا نمود.
۷- درصورتی‌که شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایتی داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به‌صورت غیرقانونی تنظیم‌شده است، باید دادخواست ابطال سند رسمی مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نمی‌باشد.
۸- درصورتی‌که شخصی طی یک قرارداد، تعهد به فک رهن ملک داده باشد و با وجود حکم دادگاه، امکان فک رهن فراهم نباشد، محکوم‌له حق فسخ قرارداد را دارد؛ مثلاً اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده یا مالک، به فک رهن ملک متعهد شده باشند و باوجود حکم قطعی از دادگاه، به دلایل دیگری امکان فک رهن ملک وجود نداشته باشد، متعهد له می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کند.
۹- درصورتی‌که ملکی در رهن باشد، نمی‌توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد، در این مورد رویه دادگاه‌ها متفاوت است؛ بعضی از محاکم معتقدند که دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی باید هم‌زمان تنظیم شود و بعضی دیگر معتقدند که باید ابتدا دادخواست الزام به فک رهن تقدیم شود و بعد از فک رهن، دادخواست الزام تنظیم به سند رسمی ارائه شود.