الزام به تنظیم سند

یکی از مشکلاتی که همراه با معامله ملک، خریداران را با مشکل روبه‌رو می‌کند، عدم حضور فروشندگان در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این اتفاق در حالی رخ می‌دهد که معمولاً فروشنده درصد زیادی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده و به دلایلی مثل؛ عدم توانایی پرداخت بدهی بانکی (فک رهن) در مواردی که ملک در رهن بانک است و یا ادعای بالا رفتن ارزش ملک از انجام تعهد خود خودداری می‌کند.
وقتی‌که فروشنده و خریدار قصد انجام معامله‌ای دارند ولی هنوز مقدمات لازم را آماده نکرده‌اند، یک قراردادی ابتدایی میان خود منعقد می‌کنند که در آن دو طرف متعهد می‌شوند که معامله را با شرایط مشخص و در زمان معینی انجام دهند که این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی (قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است) می‌باشد.
خریدار باید قبل از اقامه دعوی از اینکه ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد اطمینان حاصل کند؛ چون دادگاه‌ها به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت باشد، رأی نمی‌دهد. در این حالت باید فک رهن ملک مورد معامله را از دادگاه درخواست کند.
در پایان هر وقت که مالک سند برخلاف تعهد انتقال به نام خریدار را امضا نکند، دادگاه در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار امضا می‌کند.
نکته مهم اینکه مأمور اجرا فقط به مندرجات حکم عمل می‌کند و درباره‌ی موضوعات خارج از آن مسئولیتی ندارد.
پس تسلیم مبیع (ملک فروخته‌شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب شده و از آثار حکم الزام به تنظیم نیست.
مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل:
۱٫ کاهش مدت‌زمان پروسه‌ی تنظیم سند رسمی به نام خریدار.
۲٫ عدم نیاز به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی.
۳٫ در صورت بودن ملک در رهن، وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد
۴٫ در صورت بروز خسارت در قرارداد، وکیل می‌تواند آن را از فروشنده مطالبه کند.
۵٫ اگر فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد، وکیل با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام خواهد کرد.
سؤالات پرتکرار در موضوع الزام به تنظیم سند رسمی:
درصورتی‌که فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و متواری شده باشد چه باید کرد؟
در این صورت هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می‌کند.
درصورتی‌که اصلاً مبایعه‌نامه تنظیم‌نشده باشد می‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
خیر؛ خریدار نمی‌تواند فروشنده را بدون تنظیم قرارداد و مبایعه‌نامه ملزم به تنظیم سند رسمی کند.
برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید سند تک‌برگ باشد؟
خیر؛ حتماً نیازی به تنظیم سند تک‌برگ نخواهد بود و می‌توانید با سند دفترچه‌ای نیز برای تنظیم سند اقدام کرد.
درصورتی‌که در تاریخ قیدشده در مبایعه‌نامه سند حاضر نباشد خریدار چه‌کار باید کند؟
خریدار باید دادخواست برای تنظیم سند به طرفیت فروشنده تنظیم نماید و به هر صورت فروشنده ملزم به تنظیم سند می‌باشد.
درصورتی‌که گواهی عدم حضور گرفته نشده باشد، الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
گرفتن گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارت و ضرر و زیان است نه تنظیم سند رسمی.
درصورتی‌که خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه می‌شود؟
بعد از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم کنید.
درفروش مال غیر می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
خیر؛ درصورتی‌که مال متعلق به غیر باشد نمی‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد و معامله باطل است.
زمینی که اصلاً سند نداشته باشد را می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
بله؛ فروشنده ملزم خواهد بود که تحت هر شرایطی سند را تنظیم کرده و به خریدار منتقل کند در غیر این صورت اگر ملک سنددار فروخته‌شده باشد و بعداً معلوم شود سند ندارد خریدار حق فسخ خواهر داشت.
درصورتی‌که در مبایعه‌نامه تاریخ تنظیم سند قید نشده باشد، می‌توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کرد؟
در مبایعه‌نامه باید تاریخ دقیق تنظیم سند قید شود، در غیر این صورت می‌توان با تنظیم دادخواست فروشنده را از طریق دادگاه ملزم به تنظیم سند در تاریخ مشخصی کرد.
درصورتی‌که میزان خسارت تأخیر تأدیه در مبایعه‌نامه مشخص نشده باشد ضرر و زیان به خریدار تعلق می‌گیرد؟
در این صورت کارشناس دادگستری مبلغی را تحت عنوان خسارت تأخیر در نظر می‌گیرد.