الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

تفکیک

تفکیک عبارت است از تقسیم یک مال غیرمنقول اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند قطعه یا حصه ی مجزا با مشخصات معین.
مفهوم تفکیک باوجود نزدیکی با مفاهیم تقسیم و افراز، با آن‌ها تفاوت دارد چون‌که در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد و این موضوع از ارکان اصلی دعوی افراز است اما در تفکیک وجود حالت اشاعه ضروری نمی‌باشد؛ به‌عبارت‌دیگر در افراز تعداد مالکین مشاع باید بیش از دو نفر باشد ولی در تفکیک ممکن است شخصی که مالک تمام شش‌دانگ یک ملک است، آن را به قطعات متعددی که قانونا مقدور باشد تفکیک کند.
در تفکیک اگر مالکین بیش از یک نفر باشند، جهت تنظیم تقسیم‌نامه، صورت‌مجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه ارسال می‌کنند و سپس آن‌ها به اداره ثبت تحویل می‌دهند تا فرایند چاپ سند مالکیت ادامه یابد. درصورتی‌که ملک فقط دارای یک مالک باشد، صورت‌مجلس تفکیکی برای چاپ سند مالکیت به دفتر املاک ارسال خواهد شد.

صورت‌مجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه

صورت‌مجلس تفکیکی به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن‌ها و شماره‌گذاری آن‌ها می‌پردازد بدون اینکه به مالکیت خصوصی واحدها اشاره کند. صورت‌مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان و توسط ثبت‌اسناد و املاک تهیه می‌شود.
جهت اخذ صورت‌مجلس تفکیکی برای املاکی که به چند واحد آپارتمان تبدیل‌شده‌اند، مالک می‌تواند پس از پایان عملیات ساختمانی و تائید مهندس ناظر و درنهایت صدور پایان کار، درخواست صدور صورت‌مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد، پس‌ازآن سردفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت‌اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می‌کند، اداره ثبت‌اسناد و املاک نیز با ارجاع به کارشناس مربوطه، نسبت به صدور صورت‌مجلس تفکیکی اقدام می‌نماید.
درصورتی‌که قبل از تفکیک، تمام ملک متعلق به یک نفر بوده باشد، کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای مالکین متعدد باشد، مثلاً سه مالک و هرکدام دارای سهم دو دانگ از کل شش‌دانگ، تمامی قطعات و واحدهای تفکیک‌شده به نسبت دو دانگ متعلق به هر یک از شرکا خواهد بود. به این صورت که هر سه مالک در تمامی قطعات سهم دارد و هیچ‌کدام دارای قطعه یا واحد مستقلی نخواهند بود.
درصورتی‌که سند تقسیم‌نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم‌شده باشد، مالکین نسبت به میزان سهم خود ازملک، تعدادی از واحدها را به‌طور کامل و شش‌دانگ انتخاب کرده و مالک آن می‌شوند، این انتخاب در سندی به نام تقسیم‌نامه ثبت خواهد شد و به‌وسیله‌ی همین تقسیم‌نامه، اداره ثبت‌اسناد برای هر قطعه یا واحد، سند مالکیت صادر می‌کند. به‌این‌ترتیب مشخص می‌شود که صورت‌مجلس تفکیکی مقدمه‌ای برای تقسیم‌نامه است تا ملک از وضعیت مشاعی و شراکتی خارج شود.
اگر تقسیم‌نامه پس از صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم نشود، کار اداره ثبت برای تهیه صورت‌مجلس تفکیکی بیهوده تلقی می‌شود، بنابراین با تقاضای هر یک از مالکین، تنظیم سند تقسیم‌نامه الزامی و اجباری خواهد بود. درصورتی‌که در نحوه تقسیم، میان مالکین توافقی وجود نداشته باشد، دادرس برای این امر کارشناس تعیین می‌کند که الزامی بودن این موضوع از مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک کشور استنباط می‌شود. درنتیجه مشخص می‌شود که هرگاه شریکی بخواهد خود را از مالکیت مشارکتی برهاند، از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.
برای زمین نیز می‌توان صورت‌مجلس تفکیکی تهیه کرد؛ به این صورت که فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده و ضمیمه درخواست صورت‌مجلس تفکیکی جهت ارائه به دفتر اسناد رسمی می‌شود و نیازی به صدور پایان کار نیست.

الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

اخذ صورت‌مجلس تفکیکی از لوازم انتقال سند رسمی است و ازآنجاکه انتقال سند رسمی و انجام تمامی امور اداری و ثبتی بر عهده فروشنده می‌باشد، درصورتی‌که فروشنده پس از اتمام عملیات ساخت آپارتمان اقدام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی نکند، خریدار می‌تواند نسبت به الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی طرح دعوی نماید.
دعوی الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، تنها در صورتی مطرح خواهد شد که برای ملک خریداری‌شده، قبلاً سند مالکیت صادر نشده باشد.
برای طرح این دعاوی، باید دادخواستی با موضوع؛ تقاضای محکومیت خوانده به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، تقدیم دادگاه نمود و درصورتی‌که هدف از طرح این دادخواست، نهایتاً تنظیم سند رسمی به نام خواهان باشد، باید موضوعات دیگری ازجمله؛ الزام به اخذ پایان کار و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را در دادخواست مطرح کرد.