اسناد مالکیت معارض

ناسازگاری در دلالت دو دلیل در رابطه با یکدیگر را تعارض می‌گویند. تعارض با تزاحم تفاوت دارد، به‌صورت خلاصه می‌توان گفت که تزاحم در مرحله عمل و اجرا بوده ولی تعارض در مرحله تشریع است؛ به‌عبارت‌دیگر تزاحم در مرحله ثبوت است و تعارض در مرحله اثبات.
درصورتی‌که نسبت به تمام یا قسمتی از یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شود، سند مالکیت مؤخر الصدور را سند معارض می‌نامند. سند مالکیت مقدم الصدور تا زمانی که به‌موجب حکم قطعی نهایی دادگاه باطل نشده، معتبر است و سند مالکیت مؤخر الصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده، نسبت به میزان و مورد تعارض، سند معارض تلقی می‌شود.

شرایط ایجاد تعارض

شرایط ایجاد تعارض اسناد به شرح زیر می‌باشد:
۱٫ وجود دو مالک
۲٫ وجود تناقض و تعارض در مفهوم و مفاد سند مالکیت: (الف: تعارض در عین، ب: تعارض در حقوق ارتفاقی و انتفاعی)
۳٫ مقدم الصدور بودن یکی بر دیگری
۴٫ معارضه مدلول دو سند در تاریخ صدور باشد نه تاریخی پس‌ازآن
۵٫ برای طرح دعوی تعارض، احتمال ایجاد تعارض کافی بوده و نیازی نیست به‌طورقطع الیقینی باشد.
۶٫ احتمال تعلق ملک به صاحبان سند و مدعیان تعارض کافی است و لزومی ندارد که مأموران اداره ثبت تعلق ملک به صاحب سند را به‌یقین بداند.
بنابراین؛ درصورتی‌که مالکین دو ملک مجاور که قبل از اصلاح و تغییر شکل اراضی تعارض و اختلافی نداشته‌اند و پس از اصلاح مذکور دچار تعارض در مساحت اراضی شده‌اند، این نوع تعارض از تعارض مدنظر نمی‌باشد.

دلایل صدور اسناد مالکیت معارض

صدور اسناد مالکیت متعارض دلایلی به شرح زیر دارد:
۱ – نقش مالکان:
ممکن است عده‌ای با استفاده از خلأهای قانونی و با سوءاستفاده از قوانین موقت و اضطراری، به گرفتن سند مالکیت متعدد اقدام کنند. (مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت)
به‌طور مثال؛ ملکی در رهن بانک است. مالک آن ملک با ادعای مفقود شدن، درخواست المثنی می‌کند که این انتقال در آن درج نمی‌شود، سپس آن را به‌صورت عادی به دیگری منتقل می‌کند، بانک در اثر عدم پرداخت حق الرهن به صدور سند انتقال اجرائیه صادر می‌کند. خریدار نیز پس از تنفیذ از مراجع قضایی، با قولنامه عادی برای رسمیت بخشیدن به قولنامه‌اش، درخواست صدور سند می‌نماید و سند دریافت می‌کند.
۲ – نقص قوانین و مقررات:

درصورتی‌که قانون‌گذار بدون آینده‌نگری و دقت کافی اقدام به وضع قوانین احساسی و فوری و کارشناسی نشده نماید، زمینه برای صدور اسناد مالکیت معارض فراهم می‌شود.
به‌طور مثال؛ سند مالکیتی به نام شخصی صادر می‌شود، سپس توسط سند رسمی به دیگری منتقل می‌شود، اکنون سند مالکیت در دست خریدار است. پس‌ازآن مالک اول، سند اولیه را طی قولنامه‌ای در دفاتر مشاورین املاک به خریدار ثالثی منتقل می‌کند. سپس خریدار ثالث با استناد به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، از اداره ثبت درخواست سند می‌نماید و پس ‌از انجام مراحل ثبتی و بی‌دقتی کارمندان ثبت و نبود مکانیزم لازم، سند دیگری صادر می‌شود.
۳ – اشتباه مأموران تنظیم‌کننده:

اشتباهات و مسامحه مأموران ثبت، علت اصلی وضع قانون در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض است.
به این صورت که هنگام شماره‌گذاری، ملکی از قلم می‌افتد و بااین‌حال بدون تحقیق و مطالعه دقیق در پرونده‌های مجاور و احضار مجاوران، شماره‌ی جدیدی به زمین اختصاص می‌دهند و تقاضای ثبت آن را پذیرفته و به جریان می‌گذارند، غافل از اینکه زمین مذکور جزء پلاک دیگری بوده و در تاریخ مشخصی درخواست ثبت‌شده و پرونده‌ای دارد. در اثر همین غفلت از طرف پرونده اصلی جریان خود را طی می‌کند و به صدور سند مالکیت منتهی می‌شود و پس از مدتی متوجه می‌شوند که راجع به موضوع دو تقاضا پذیرفته‌شده و درنتیجه اسناد مالکیت معارض صادرشده است.

اقدامات بعد از احراز و وقوع تعارض

ادارات ثبت به‌محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض، اعم از اینکه اعتراض نسبت به اصل، حدود و یا حقوق ارتفاقی باشد، مکلف‌اند که فوراً بر اساس مقررات مربوطه به موضوع رسیدگی کنند.
صاحبان اسناد مالکیت معارض نیز بعد از اطلاع از موضوع تعارض، می‌توانند برای تعیین تکلیف به اداره ثبت محلی که ملک در حوزه آن واقع است مراجعه کنند. در این صورت به شرح زیر عمل می‌شود:
مسئول اداره پس از قبول تقاضای اعلام‌کننده تعارض، دستور ثبت آن را در دفتر اندیکاتور می‌دهد و زمان مراجعه بعدی متقاضی برای معاینه محل را تعیین و به اطلاع او می‌رساند.
رئیس ثبت با توجه به دفتر تعیین اوقات، نقشه‌بردار و نماینده را برای عزیمت به محل و اقدام مشخص می‌کند. پس‌ازآن نقشه‌بردار و نماینده، همراه با متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می‌کنند و پس از حضور در محل، متقاضی ملک را معرفی می‌کند و نماینده حدود آن را با حدود مجاوران و ملک مورددعوی کنترل کرده و با حدود مندرج در پرونده ثبتی و اسناد مالکیت مجاوران و مورددعوی مقایسه می‌کند، نقشه‌بردار نیز نقشه وضعیت موجود پلاک‌های مورددعوی و مورد رسیدگی را برداشت می‌کند و نقشه‌ای که حدود و موقعیت پلاک‌های مورددعوی و رسیدگی را مشخص می‌کند، به شکلی که در آن با رنگ خاصی میزان تعارض مشخص شود، ترسیم می‌کند.
سپس نماینده بر اساس مشاهدات و بررسی‌های به‌عمل‌آمده و همچنین نقشه‌ای که نقشه‌بردار ترسیم کرده، صورت‌جلسه لازم را تهیه می‌کند.
در صورت‌جلسه مذکور، نماینده باید جریان ثبتی پلاک‌های مورددعوی را به‌طور مشروح نوشته، چگونگی وقوع تعارض و علت و میزان آن و همچنین تاریخی که اسناد مؤخر و مقدم صادرشده‌اند را مشخص کند.
پس‌ازآن، نماینده نقشه ترسیمی و صورت‌مجلس تنظیمی همراه با گزارش عملکرد خود به‌ضمیمه پرونده ثبتی مربوطه را به استحضار رئیس اداره می‌رساند.
رئیس ثبت نیز گزارش نماینده و نقشه ترسیمی و همچنین صورت‌مجلس تنظیمی را ملاحظه و بررسی کرده و مندرجات آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی تطبیق می‌دهد و با یکدیگر مقایسه می‌کند و پس از اطمینان حاصل کردن از تعارض، ضمن اظهارنظری صریح، مبنی بر وقوع تعارض، دستور صدور بخش‌نامه به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه و تهیه گزارش به ثبت منطقه را صادر می‌کند.
سپس گزارش لازم به ثبت منطقه مربوط نوشته می‌شود تا موضوع در هیئت نظارت به شکلی که هیچ ابهامی در آن نباشد مطرح شود.
در گزارش نوشته‌شده باید مشخصات اسناد مالکیت معارض و صاحبان آن و تاریخ صدور آن‌ها و همچنین جریان کامل پرونده‌های ثبتی مربوط به‌صراحت ذکر شود و در آن نسبت به وقوع تعارض و میزان آن اظهارنظر گردد و نقشه‌های ترسیم‌شده نیز به آن ضمیمه و ارسال شود. پس از امضای گزارش به ثبت منطقه و بخش‌نامه توسط مسئول اداره و درج شماره بر آن‌ها توسط متصدی دفتر اندیکاتور، گزارش و بخشنامه به مراجع یادشده ارسال می‌شود. پس‌ازآن پرونده برای ضبط تا وصول رأی هیئت نظارت، به بایگانی برگشت داده می‌شود.
رأی هیئت نظارت پس از وصول از طریق ثبت منطقه به دستور رئیس اداره ثبت دفتر اندیکاتور می‌شود، سپس متصدی امور دفتری با استناد به تبصره ۵ ذیل بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت، آن را برای اطلاع ذی‌نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق می‌کند.
درصورتی‌که با انقضای مهلت یادشده در تبصره فوق‌الذکر حسب گواهی متصدی دفتر، به رأی هیئت نظارت اعتراضی واصل نشود، اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض (مؤخر الصدور) اخطار می‌دهد که اگر در دادگاه صالح نسبت به موضوع اقامه دعوی کرده، گواهی طرح دعوی را طی دو ماه از تاریخ رؤیت اخطار به ثبت محل ارائه دهد و رسید دریافت کند. در این اخطار که خطاب به دارنده سند معارض (مؤخر الصدور) صادرشده، علاوه بر قید مطالبه گفته‌شده، تأکید می‌شود؛ درصورتی‌که گواهی طرح دعوی ظرف مهلت دو ماه ارائه شود، صاحب سند مقدم الصدور، گواهی عدم طرح دعوی را در مدت مزبور از مراجع صالحه دریافت کرده و به اداره ثبت تقدیم کند.
سپس بطلان سند مالکیت معرض (مؤخر الصدور) نسبت به مورد تعارض، توسط ثبت محل اعلام خواهد شد.
اخطار یادشده توسط متصدی دفتر اندیکاتور، پس از امضای مسئول اداره و درج شماره روی آن، برای ابلاغ به مخاطب، به مأمور مربوطه تحویل داده می‌شود و پرونده تا انقضای زمان قانونی یادشده، برای ضبط به بایگانی ارسال می‌شود. مأمور ابلاغ اخطار رؤیت شده را با قید گواهی و تاریخ ابلاغ به نظر رئیس اداره می‌رساند و او بعدازاینکه از صحت ابلاغ اطمینان حاصل کرد، دستور ضبط آن را در پرونده صادر می‌کند.
درصورتی‌که صاحب سند معارض (مؤخر الصدور) پس ‌از انقضای مهلت دو ماه مقرر، گواهی طرح دعوی را ارائه داده باشد و صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را ارائه دهد، پرونده به رئیس اداره ارسال می‌شود و او دستور ابطال سند مالکیت معارض (مؤخر الصدور) را بعد از بررسی و حصول اطمینان از صحت اقدامات انجام‌شده و رعایت موارد قانونی مربوطه، صادر می‌کند و پرونده را به‌منظور انجام اقدامات بعدی به نماینده ارسال می‌کند، نماینده مطابق دستور مسئول اداره، مراتب تعارض و ابطال سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات پیش‌نویس سند مالکیت معارض با اشاره به رأی هیئت نظارت و انقضای مواعد قانونی ذکر می‌کند و بخشنامه‌ای مبنی بر ابطال سند مالکیت معارض خطاب به دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی تابعه، در پیرو بخشنامه قبلی تهیه می‌کند. پس‌ازآن مراتب قیدشده در پیش‌نویس سند مالکیت معارض و همچنین بخش‌نامه را به امضای مسئول اداره می‌رساند و درصورتی‌که سند مالکیت معارض در اختیار باشد، باطل و ضمیمه پرونده می‌کند و پرونده را در ردیف مربوط به بایگانی، برای ضبط ارسال می‌کند.
نکته: در قسمت آخر ماده ۶ لایحه قانونی مربوط به اسناد معارض، برای سردفتری که باوجود اخطار اداره ثبت و بخش‌نامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نماید، انفصال دائم از شغل سردفتری پیش‌بینی‌شده که نوعی تخلف اداری است. همچنین برای کارمندان ادارات ثبت که مخالف مقررات آن باعث صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شده‌اند، مجازات اداری انفصال موقت که کمتر از دو سال است و یا انفصال ابد با توجه به مورد، پیش‌بینی‌شده است. علاوه بر مجازات اداری، درصورتی‌که مشخص شود سردفتر یا مأموران علاوه بر مخالفت با مقررات، با تبانی و سوءنیت با دارنده سند معارض، اقدام به ثبت نماید، می‌توان مسئله را از جهت کیفری در مراجع کیفری و قضایی مورد تعقیب قرار داد.
نکته: درصورتی‌که سند معارض باشد، ذی‌نفع می‌تواند از طریق اداره ثبت محل و هیئت نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت اقدام نماید.
نکته: ضمانت اجرای معامله دارنده سند معارض در فرض صدور حکم نهایی، بر بطلان سند او یا در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاریه ظرف دو ماه، جریمه نقدی معادل یک برابر بهای معامله تعیین‌شده است که دادگاه با شکایت شاکی مبادرت به صدور حکم خواهد شد.